GewerbemieteDas Wichtigste zum Bestellerprinzip

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Wenn Unternehmen Wohnraum suchen, sollten sie über die wichtigsten Regelungen des Bestellerprinzips Bescheid wissen.
erschienen: 05.01.2016
Schlagwörter: Gewerberäume, Finanzierung
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Viele Unternehmen arbeiten mit Immobilienmaklern zusammen. Dabei geht es nicht nur um gewerbliche Flächen und Räume, sondern oft auch um Wohnraum. Sei es bei der Neubelegung einer unternehmenseigenen Wohnung oder der Unterstützung eines neuen Mitarbeiters bei dessen Suche nach einer neuen Wohnung. In solchen Fällen gilt jedoch nicht das gewerbliche Mietrecht, sondern das Wohnungsmietrecht, und damit auch die seit 1. Juni 2015 geltende neue Vorschrift des sogenannten Bestellerprinzips bei der Vermietung von Wohnungen. Danach zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat.

Der ohnehin schon komplexe rechtliche Rahmen – maßgeblich sind die Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) sowie des Mietnovellierungsgesetzes (MietNovG) – wird damit vor allem für Makler teilweise noch schwieriger.

Maklerprovision nur bei Suchauftrag

Das für die Vermittlung von Wohnraum-Mietverträgen insgesamt, also auch für möblierte Wohnungen, geltende Bestellerprinzip bedeutet konkret: Wer eine Mietwohnung sucht oder vermieten will, schuldet dem Makler im Falle eines Vertragsabschlusses nur dann eine Mittlerprovision (Maklercourtage), wenn er ihm einen Suchauftrag erteilt hat. Zwingend dafür ist eine Beauftragung per Brief, Fax oder E-Mail. Hält der Auftraggeber dies nicht ein, ist der Maklervertrag nichtig.

Wichtig ist außerdem eine weitere Vorschrift: Der Makler erhält nur dann eine Provision, wenn ihm ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten die Zusage vorliegt, die Wohnung anbieten zu können. Das bedeutet für die Vermittlung von Wohnraum-Mietverträgen das Ende des sogenannten „Doppelmakler“. Denn wenn der Makler „auch“ im Auftrag des Vermieters sucht, dann sucht er eben nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden.

Die jetzt gültigen Vorschriften haben zur Folge, dass Wohnungssuchende und auch Wohnungseigentümer jeweils keine Vermittlungsprovision mehr schulden, wenn sie keinen eigenen, gezielten Auftrag an den Makler erteilt haben. Die Provision kann auch nicht auf den Mieter abgewälzt werden, wenn der Makler eine Wohnung vermittelt, die er – was bislang branchenüblich war – schon bei Erteilung des Suchauftrags des Mietsuchenden in seinem Bestand hatte, das heißt die ihm vor diesem Zeitpunkt bereits vom Vermieter an die Hand gegeben worden ist.

Einzelne Regelungen zum Bestellerprinzip

Im Falle eines erfolgreich vermittelten direkten Suchauftrags des Wohnungsuchenden selbst darf der Makler vom Mieter nach wie vor maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer verlangen. Bei zur Provisionszahlung verpflichteten Vermietern gilt keine Begrenzung hinsichtlich der Höhe der Maklercourtage. Wichtig ist hier eine entsprechende Vereinbarung im Rahmen der schriftlichen Auftragserteilung.

Eine vom Vermieter zu entrichtende Maklercourtage kann der Vermieter bei einer Neuvermietung in die zu vereinbarende Miete kalkulatorisch einbeziehen. Allerdings ist im Einzelfall die sogenannte Mietpreisbremse zu beachten, die mit der Novellierung des jetzigen Wohnmietrechts ebenfalls eingeführt wurde.

Verstöße eines Wohnungsvermittlers gegen das Bestellerprinzip stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und werden mit einem Bußgeld geahndet, das bis zu 25.000 Euro erreichen kann. Wenn Provisionszahlungen zu Unrecht erhoben wurden, können Unternehmen die gezahlte Provision oder die versteckte Gebühr zurückfordern. Der Erstattungsanspruch verjährt allerdings nach drei Jahren.

Kein Bestellerprinzip bei der Vermietung von Gewerbeflächen

Das Bestellerprinzip gilt nicht für den Verkauf von Wohnimmobilien. Die Höhe der Provision ist hier nach wie vor frei verhandelbar und orientiert sich an marktüblichen Regelungen. Entweder nur der Käufer, der Verkäufer oder beide anteilig müssen sie entrichten.

Ebenso gibt es auch bei der Vermietung von Gewerbeflächen kein Bestellerprinzip. Es hängt in erster Linie von der Lage und Qualität der angebotenen Mietflächen ab, ob der Makler vom Mieter oder vom Vermieter eine Provisionszusage erhält. Insbesondere bei Mietflächen in Bestandsgebäuden wird der Vermieter dem Makler häufig eine Provisionszusage machen und der Makler dementsprechend gegenüber dem Mieter auf ein Provisionsverlangen verzichten, auch wenn der Mietinteressent dem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag erteilt.

Ein wenig Bestellerprinzip kann aber auch in der Gewerberaummiete stecken. Soll der Makler nur in seinem Bestand prüfen, ob er dort Flächen aufgenommen hat, die die Suchkriterien des Kunden erfüllen, und gar nicht am Markt suchen, so entfaltet er nach herrschender Rechtsprechung überhaupt keine Maklertätigkeiten und kann auch von dem Suchenden keine Provision verlangen.

Steuerliche Absetzbarkeit von Maklergebühren

Der Vermieter kann Maklergebühren steuerlich absetzen, indem er sie von den Mieteinnahmen abzieht. Mieter dürfen gezahlte Maklergebühren allerdings nur als Teil der Umzugskosten steuerlich geltend machen, wenn der Umzug in eine neue Wohnung beruflich bedingt ist.

Nach Einschätzung von Branchenkennern ist durch Einführung des Bestellerprinzips von einer Zäsur im Vermietungsgeschäft auszugehen. Die Zahl der mit professioneller Vermittlerhilfe an den Mieter gebrachten Wohneinheiten dürfte sich nach Prognosen des IVD Immobilienverband Deutschland gravierend verringern.

Nicht wenige Maklerunternehmen beabsichtigen deshalb, ihr Leistungsportfolio zu verändern und bieten den Vermietern beziehungsweise Eigentümern unter anderem eine garantierte Mindestvermietungsdauer oder attraktive Paket- und Pauschalangebote für Vermietungen an. Oder sie reduzieren ihr Honorar für Vermietungen. Auch die Mehrheit der Verwalter von Immobilien erwartet eine stärkere Einbindung in Vermittlungsaufgaben.

Für Unternehmen als Mieter ist entscheidend, dass weder bei der Beauftragung eines Maklers noch bei dem für den Wohnungseigentümer tätigen Verwalter die Mittlerprovision auf sie abgewälzt werden kann. Die Vergütung für die Vermittlung neuer Mieter von Wohnraum ist in beiden Fällen vom Vermieter als Wohnungsanbieter zu bezahlen, vorausgesetzt dieser hat eine entsprechende Provisionszusage abgegeben.

[Redaktion in Zusammenarbeit mit W&W Publishers, Hanau]

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Über den Autor
Joachim Schmidt

Joachim Schmidt ist Gründungspartner der Kanzlei ebl factum rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft. Er lehrt an der IREBS Immobilienakademie der Universität Regensburg. Schmidt war viele Jahre Präsident des DDIV Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. und ist Schiedsrichter am Deutschen Ständigen Schiedsgericht für Wohnungseigentum. Schwerpunkte seiner Beratungstätigkeit sind die Projektentwicklung, das Recht der Geschäftsraumiete, das Makler- und Bauträgerrecht sowie das Wohnungseigentumsrecht. Er ist Mitherausgeber der "Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht" (NZM) und Autor des Buchs "Gewerbeimmobilien vermieten & verwalten".

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