Gewerberäume Was bei Mietverhältnissen besonders wichtig ist

Zahlreiche vertragliche und gesetzliche Fristen sind zu beachten, wenn es um die Anbahnung, den Abschluss, die Durchführung oder die Beendigung von Mietobjekten geht, die gewerblich genutzt werden. Wichtig ist schon vorab: Es gibt praktisch keine rechtlichen Unterschiede im Hinblick auf den unterschiedlichen Nutzungszweck solcher Betriebsräume. Gerade im Bereich der geltenden Fristen sind die Dinge nicht unkompliziert. Sodass Unternehmen, die auf Mieträume angewiesen sind, im Mietobjektmanagement eine gesicherte Grundlage haben sollten. Dazu nachfolgend die wichtigsten Fakten, die die Organisation und Kontrolle der Fristenregelungen erleichtern und Zusatzkosten vermeiden.

Der Abschluss eines Mietvertrags

Mietvereinbarungen kommen zustande durch ein entsprechendes Vertragsangebot und dessen Annahme. Das kann nur innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen; sonst gilt es nach § 147 Abs. 2 BGB als abgelehnt. Als angemessen gilt bei gewerblichen Mietverhältnissen eine Annahmefrist von maximal zwei bis drei Wochen. Im Einzelfall kann die Frist aber auch länger oder kürzer sein. Wenn die Vertragsannahme verspätet erfolgt, hat das erhebliche Bedeutung: Sie gilt als „abgelehnt“ und damit als (eigener) neuer Antrag (laut § 150 Abs. 1 BGB). Das gilt auch dann, wenn die Annahme mit Erweiterungen, Einschränkungen oder Änderungen nicht unerheblicher Art verbunden war. Wichtig ist: Die Parteien sollten eine wirksame Annahmefrist für den Abschluss eines gewerblichen Mietvertrags vereinbaren, die im Bedarfsfalle natürlich auch länger sein kann als zweieinhalb Wochen.

Verlangen eines Aufmaßes

Meistens vereinbaren die Vertragsparteien die Größe der Mietfläche mit einer Angabe nach „ca. … qm“. Häufig wird dann dem Mieter das Recht eingeräumt, binnen einer bestimmten Frist nach Übergabe – in der Regel binnen zwei bis drei Monaten – den Antrag zu stellen, ein genaues Aufmaß durch einen von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu benennenden Sachverständigen erstellen zu lassen. Dieser entscheidet dann als Gutachter verbindlich über die Größe der Mietfläche. Es wird meist vereinbart, dass im Falle des Ablaufs dieser Frist ohne ein Verlangen nach einer solchen Kontrolle der Mietfläche keine der Parteien mehr eine eventuelle Flächenabweichung rügen kann beziehungsweise das Recht hat, Minderung oder Anpassung des Mietzinses oder des Abrechnungsschlüssels für die Nebenkosten zu verlangen.

Nicht rechtzeitige Fertigstellung der Mietsache

Bei einem Bestandsgebäude wird in aller Regel ein fester Übergabetermin vereinbart. Für ein Objekt vom Reißbrett oder bei einem umfassend zu sanierenden Mietobjekt vereinbart man meist lediglich einen voraussichtlichen Übergabetermin. Häufig wird dabei auch bestimmt, dass nach einer oder mehreren Abmahnung/en mit Fristsetzung der Mieter vom Vertrag zurücktreten kann, wenn die Übergabe nicht spätestens zum Ablauf der Nachfrist erfolgt ist.

Was eine angemessene Frist ist, regelt sich nach der Situation im Einzelfall. Es ist also nicht so, dass bei einem großen Zeitabstand zwischen Vertragsabschluss und voraussichtlichem Übergabezeitpunkt eine besonders lange Nachfrist gesetzt werden muss. Denn schließlich kann und muss der Vermieter von Anfang an exakt und verlässlich den Übergabezeitpunkt planen. Bei Bestandsgebäuden mit festem Termin löst die Terminüberschreitung Aufwendungs- und Schadensersatzansprüche aus. Legt der Mieter, weil er zum Beispiel das bisherige Mietobjekt pünktlich räumen muss, auf eine termingerechte Übergabe besonderen Wert, so wird er enorme Vertragsstrafen für den Fall der Überschreitung der Frist vereinbaren und sich ferner im Vertrag Rechte auf Schadensersatz vorbehalten.

Die Mietzeit

Gewerbliche Mietverträge können auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Im Regelfall werden sie aber auf eine feste Laufzeit abgeschlossen. Das Mietverhältnis endet dann, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Zwar gibt es eine gesetzliche Regelung (laut § 545 BGB), wonach sich auch nach Ablauf der Mietzeit das ursprünglich befristete Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzt, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch fortsetzt. Das gilt aber nicht, wenn eine der Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen dieser Fortsetzung widerspricht (§ 545 Satz 1 BGB). Aber: Diese gesetzliche Regelung wird in den meisten gewerblichen Mietverträgen ausdrücklich ausgeschlossen.

Gesetzliche Kündigungsfristen

Gemäß § 580 a Abs. 2 BGB ist bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume als ordentliche Kündigung die Bestimmung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres“ zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt damit sechs Monate abzüglich sogenannter Karenztage. Eine Kündigung muss dem Empfänger also am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ende des nächsten Kalendervierteljahres beendet werden kann. Die gesetzliche Kündigungsfrist gilt, wenn die Parteien in Ausnahmefällen keine andere Kündigungsfrist vereinbart haben.

Befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel

Häufig wird vereinbart, dass sich das Mietverhältnis nach Ablauf der festen Mietzeit um einen bestimmten Zeitraum verlängert, falls es nicht spätestens x Monate vor Ablauf der Mietzeit von einer Partei gekündigt wird. Meist heißt es hierzu in den Mietverträgen, dass zur Einhaltung der Frist stets der Eingang der schriftlichen Kündigung bei der Vertragspartei entscheidend ist – und nicht die Absendung. Zu beachten ist somit: Die Kündigung der anderen Partei muss am letzten Tag vor Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen. Denn es gilt, dass die Kündigungsfrist „voll erhalten“ bleibt und nicht durch den Postlauf geschmälert wird. Soll sich nach der vertraglichen Vereinbarung also zum Beispiel ein am 31.12.2011 ablaufendes Mietverhältnis um zwölf Monate verlängern, falls es nicht sechs Monate vor Ablauf von einer Partei gekündigt wird, so muss eine Kündigung des Mieters dem Vermieter bis spätestens 30.06.2011 vorliegen.

Stichwort „Ausübung einer Option“ im Zusammenhang mit der Verlängerung des Mietvertrags um einen bestimmten Zeitraum: Dieses einseitige Recht – meist des Mieters – ist üblicherweise verbunden mit einer schriftlichen Erklärung, die fristgerecht vorher abgegeben werden muss; zum Beispiel sechs oder neun Monate vor Ablauf der Festmietzeit. Auch hier ist für die Rechtzeitigkeit des Zugangs der Erklärung beim Vermieter maßgebend.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Das Mietrecht sieht für eine fristlose Kündigung keine Frist vor. Dennoch muss die außerordentliche fristlose Kündigung innerhalb angemessener Frist ausgesprochen werden. Wartet die Partei, die kündigen dürfte, zu lange, so lässt das den Schluss zu, dass ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses doch zumutbar ist. Die Frist beginnt mit „der Erlangung der positiven Kenntnis des Kündigungsgrundes“. Jedoch dürfte letztlich nur der Einzelfall entscheiden, was noch als angemessen gilt. Merke: Als Faustregel kann gelten, dass in den meisten Sachverhalten der Kündigungsberechtigte maximal drei bis vier Monate abwarten darf, bevor er die außerordentliche fristlose Kündigung ausspricht. Ansonsten verwirkt er seine Rechte auf diesen Kündigungsgrund.

Wertsicherung der Miete

Auch hier gibt es Fristen. In vielen gewerblichen Mietverträgen wird eine automatische Wertsicherung der Miete vereinbart. Üblicherweise bewirkt dies, dass sich die Miete „im gleichen prozentualen Verhältnis“ oder „im Umfange eines prozentualen Anteils der Änderung des Index“ ihrerseits ändert, ohne dass es einer ausdrücklichen Erklärung der Mietänderung bedarf. Häufig wird aber auch vereinbart, dass die Veränderung mit Wirkung zum Beginn des Monats eintritt, der auf die Erklärung einer der Parteien folgt. Wenn das der Fall ist, muss insbesondere die Partei, für die die Änderung einen Vorteil bedeutet, schnell auf die Feststellung der Index-Änderung reagieren und die Erklärung abgeben, dass und wie sich der Index und damit die Miete geändert hat.

Nebenkosten-Abrechnung

Häufig werden die Auswirkungen der gesetzlichen Regelung hierzu nur unzureichend erkannt, was zu falschen Schlussfolgerungen führt: Auch in der Gewerberaummiete muss der Vermieter spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode über die Nebenkosten abrechnen. Tut er das nicht, so kann der Mieter, weil der Anspruch auf die Abrechnung selbst unstreitig ist, die Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten. Allerdings: Ein Verstoß gegen die rechtzeitige Abrechnung hat keine Auswirkung auf das Recht des Vermieters, auch später noch Nebenkosten abzurechnen und nachzufordern. Denn anders als in der Vermietung von Wohnraum gilt in der Gewerberaummiete die gesetzliche Ausschlussfrist für Nebenkostennachforderungen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) nicht. Der Vermieter kann also auch später als ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode noch abrechnen und gegebenenfalls Nachforderungen aus der Abrechnung geltend machen!

Verjährungsfristen für Miete, Nebenkosten sowie Kautionszahlung

Ansprüche auf Zahlung von Miete, Ansprüche wegen Nebenkostenvorauszahlungen beziehungsweise Nebenkostennachforderungen und wegen Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten verjähren in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den entsprechenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis erlangt haben müsste (§ 199 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 BGB). Bei Nebenkostennachforderung ist das Ende des Jahres entscheidend, in dem dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zugeht.

Für den Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit/Kaution gelten dieselben Regeln wie für Miete und Nebenkosten. Es ist ein Irrtum zu glauben, weil das Mietverhältnis noch laufe, entstehe der Anspruch auf Leistung der Mietsicherheit/Kaution „jeden Tag neu“. Auch für ihn gilt die dreijährige Verjährungsfrist. Für die Rückzahlung der Kaution gibt es keine gesetzlichen Fristen. Es hat sich aber die Rechtsprechung gefestigt, wonach der Vermieter unverzüglich spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses entweder über die Kaution abzurechnen oder aber zu erklären hat, dass beziehungsweise warum eine längere Frist angemessen und erforderlich sei – etwa weil der Vermieter noch die Existenz von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis aufklären müsse.

Ansprüche wegen Mängelbeseitigung

Der Bundesgerichtshof sagt sinngemäß „Der Mangel stirbt nie.“: Das bedeutet, dass der Mieter mit seinem Anspruch auf Mängelbeseitigung keine Verjährungsfrist beachten muss. Er kann zu jeder Zeit eine Beseitigung eines Mangels verlangen. Allerdings: Der Mieter hat die Existenz eines Mangels unverzüglich anzuzeigen, weil er sonst dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet ist (§ 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB). Ohne diese vorherige Anzeige kann auch der Mieter keine Gewährleistungsrechte, insbesondere keine Minderungsrechte geltend machen – und auch keinen Schadensersatz verlangen. Die Anzeigepflicht gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter den Mangel kannte.

Durchführung von Schönheitsreparaturen

Auch für die Vermietung von Geschäftsräumen sind die in älteren Mietverträgen anzutreffenden starren Fristen wie „Drei Jahre für Nassräume, fünf Jahre für die Geschäftsräume selbst und sieben Jahre für die Nebenräume“ unzulässig. Diese Zeiträume sind angesichts der heute verwendeten modernen Materialien und Stoffe ohnehin zu kurz. Im Übrigen sind solche Festsetzungen flexibel zu gestalten: „in der Regel“. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen richtet sich allein nach dem Grad der Abnutzung. Der Zeitpunkt, an dem solche Arbeiten dann durchgeführt werden müssen, kann also bei erheblicher Abnutzung sehr kurzfristig sein, bei sehr sorgfältiger Verwendung auch deutlich länger als in den sog. Regelfristen formuliert. Ganz wichtig: Unzulässige mietvertragliche Regelungen, also die Festlegung zu starrer Fristen bei Schönheitsreparaturen, haben rechtlich zur Folge, dass sie zum vollständigen Wegfall der Renovierungspflicht selbst führen. Es wird also nicht etwa im Wege ergänzender Vertragsauslegung nur der Zeitraum angepasst!

Zustand der Mietsache bei Vertragsende

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Innerhalb derselben Frist verjähren auch Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen. Erfasst werden hier insbesondere Ansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wegen vertragswidrigen Gebrauchs, aus übernommener Instandhaltungspflicht und auf Wiederherstellung oder Herstellung des vereinbarten Zustands und auf Renovierung.

[Redaktion in Zusammenarbeit mit W&W Publishers, Hanau]