Einleitung:
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die gesetzlich dazu verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent der gesamten Erträge an ihre Anteilseigner auszuschütten, mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien zu erzielen sowie mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anzulegen. Werden alle Voraussetzungen zur Qualifikation als eine REIT-Gesellschaft erfüllt, so ist die Erlangung des REIT-Status verbunden mit einer Körperschaft- und Gewerbesteuerbefreiung.
Eine weitere Besonderheit der REITs ist, dass neben den steuerfreien Gewinnen auf Ebene der Gesellschaft, die Anteilseigner durch die gesetzliche Ausschüttungsverpflichtung der Unternehmen ihre erhaltene Dividende erst im Folgejahr zu versteuern haben. Diese Ausschüttungsverpflichtung stellt für den Gesetzgeber somit sicher, dass es zu einem Besteuerungssubstrat kommt. Folglich findet hier lediglich eine Verlagerung der Besteuerung von der Gesellschaft zum Anleger statt. Auf Aktionärsebene werden dann die Erträge mit dem vollen Kapitalertragssteuersatz von 25 Prozent versteuert. Eine Besteuerung nach dem Halbeinkünfteverfahren scheidet demnach an dieser Stelle aus.
Am 02.11.2006 wurde der Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (German-Real Estate Investment Trusts, G-REITs) im Bundeskabinett verabschiedet. Nachdem der Finanzausschuss des Bundestages den Entwurf in geänderter Fassung zum 21.03.2007 beschlossen und am 23.03.2007 der Bundestag dem Gesetzesentwurf zugestimmt hatte, wurde am 30.03.2007 durch den Bundesrat die Einführung des Gesetzes festgelegt. Mit der Verkündung am 01.06.2007 im Bundesgesetzblatt (BGBl 2007, Teil 1 Nr.23, S. 914, hinterlegt beim Bundesanzeigerverlag) ist nun das Gesetz rückwirkend zum 01.01.2007 in Kraft getreten.
Daher bestand für den Gesetzgeber der Bedarf, neue gesetzliche Rahmenbedingungen zur Stärkung des Wirtschaftsstandortes Deutschland zu schaffen, in der die bestehende Lücke im Bereich der indirekten Immobilienanlage durch eine neue Anlageklasse, und zwar in Form eines Real Estate Investment Trust (REIT), geschlossen wird. Ziel war es, eine Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstandorten zu erreichen sowie die Professionalisierung der Immobilienwirtschaft voranzutreiben. Zudem würde damit in Deutschland das wirtschaftliche Wachstum gefördert werden und es könnten hochqualifizierte neue Arbeitsplätze entstehen. Mit Einführung des REITs ist damit auf ein bereits international bewährtes, konkurrenzfähiges Instrument zur indirekten und steuertransparenten Immobilienanlage zurückgegriffen worden, das eine Sonderform einer Aktiengesellschaft darstellt.
Zudem soll Unternehmen die Möglichkeit gegeben werden, ihre stillen Reserven, die oftmals in ihren nicht betriebsnotwendigen Immobilien stecken, aufzudecken. Ein Anreiz zur Aufdeckung der stillen Reserven soll für die Unternehmen durch die 'Exit-Tax' geschaffen werden, die in der Übergangsphase vom 01.01.2007 bis zum 31.12.2009 nur eine hälftige Besteuerung der Gewinne seitens der Finanzbehörden bei einer Veräußerung an einen REIT vorsieht. Mit dieser Maßnahme wird durch den Gesetzgeber versucht, eine Art Anschubfinanzierung zu schaffen, um den REIT-Sektor in Deutschland zu beleben. Durch diese Maßnahme wird bisher gebundenes Eigenkapital freigesetzt und die Liquidität und damit der Cash-Flow des Unternehmens verbessert. Somit erhalten die veräußernden Unternehmen die Möglichkeit, Investitionen in ihrem Kerngeschäft durchzuführen und ihre Marktposition zu stärken und auszubauen.
Problemstellung:
Deutschland befindet sich bei der Entwicklung eines Immobilienkapitalmarktes im internationalen Vergleich im Rückstand. Mit der Einführung deutscher REITs will Deutschland den nötigen Anschluss finden und erstmals ein marktgängiges Kapitalmarktprodukt für die Immobilienanlage schaffen, durch das die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für ausländische Anleger nachhaltig verbessert wird. Die bisher eher gering ausgeprägte Transparenz in der deutschen Immobilienbranche gewinnt international zunehmend an Vertrauen bei den Investoren. Durch die mit der Börsenzulassung verbundenen Pflichten einer einheitlichen Rechnungslegung wie der International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie der Bekanntgabe von Ad-hoc Meldungen und Director Dealings wird eine internationale Vergleichbarkeit gewährleistet.
Der Vor-REIT wurde vom Gesetzgeber geschaffen, um Unternehmen nicht zu benachteiligen, die noch nicht vollständig alle Kriterien zur Erlangung eines REIT-Status erfüllen, diesen Status aber unmittelbar anstreben. Vielmehr sollen die bereits als Vor-REIT registrierten Unternehmen die Möglichkeit erhalten, beim Aufbau ihres Immobilienportfolios den veräußernden Unternehmen eine 'Exit-Tax' gewähren zu können, die den entscheidenden Anreiz geben soll, sich von den nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien zu trennen.
Aktuell gibt es in Deutschland mit dem Hamburger Unternehmen Alstria Office REIT AG und der aus München stammenden Fair Value AG erst zwei an der Börse zugelassene und registrierte REIT-Gesellschaften, die alle Voraussetzungen erfolgreich erfüllt haben (Alstria Office REIT AG am 11.10.2007 und die Fair Value AG am 06.12.2007) und damit rückwirkend zum 01.01.2007 den steuertransparenten REIT-Status erlangt haben. Zur Ergänzung des REIT-Sektors stehen aber bereits einige andere Gesellschaften in den Startlöchern, die noch in den kommenden Monaten diesen beiden Gesellschaften folgen werden. Zurzeit gibt es sieben weitere erfolgreich registrierte Vor-REIT Gesellschaften, die ebenfalls eine Umwandlung bzw. eine Neugründung und Börsenzulassung planen und den REIT-Status anstreben.
Die Pläne der registrierten Vor-REIT Gesellschaften reichen dabei vom Börsengang einer neuen Gesellschaft (Helaba/Hannover Leasing), der Bündelung verschiedener bestehender geschlossener Immobilienfonds (DCM AG bzw. Prime Office REIT), der Umwandlung in einen REIT (wie bereits durch die Alstria Office vollzogen) bis zur Abspaltung eines bestehenden Portfolios in einen neuen REIT (IVG Immobilien AG).
Der REIT-Status wird also nur durch die Umwandlung einer bestehenden Immobiliengesellschaft bzw. durch eine Neugründung in eine AG erlangt, sofern die Voraussetzungen nach dem REITG für den REIT-Status erfüllt werden. Eine Gefahr, die sich bei einer Umwandlung bspw. eines schlecht performenden Geschlossenen Fonds in einen REIT ergeben könnte ist, dass diese ein großes Interesse daran hätten, ihre 'Schrott'-Immobilie in einen REIT zu überführen, um über diese Option ihre 'Alt-Lasten' steuergünstig liquidieren zu können.
Im Verlauf dieser Arbeit wird auf die einzelnen gesellschaftsrechtlichen Unterschiede zwischen REIT und Vor-REIT noch explizit eingegangen. Dabei werden auch haftungsrechtliche Problemstellungen des REITG hinterfragt werden und mögliche Lösungsalternativen aufgezeigt, die in der Satzungsgestaltung entsprechend berücksichtigt werden.
Gang der Untersuchung:
Ziel dieser Diplomarbeit ist eine allgemeine Einführung in das Themengebiet des Real Estate Investment Trusts (REIT) und insbesondere die Ausarbeitung der Funktion eines Vor-REITs sowie die Voraussetzungen zur Erlangung eines steuerprivilegierten REIT- bzw. Vor-REIT Status.
Die vorliegende Arbeit gliedert sich dafür in 7 Kapitel. Nachdem in Kapitel 1 in die Problemstellung des REIT eingeführt wurde, wird in Kapitel 2 zunächst einmal die Entstehungsgeschichte des REIT sowie der Aufbau des Gesetzes über deutsche Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) erläutert. Danach wird in Kapitel 3 die gesellschaftsrechtliche Grundstruktur einer REIT-AG dargelegt. In Kapitel 4 wird auf die Voraussetzungen zur Erlangung eines Vor-REIT Status und dabei auf die Exit-Tax Problematik eingegangen. Zudem wird der Prozess zur Erlangung eines Vor-REIT bzw. REIT-Status dargestellt und eine umfassende Stellungnahme dazu abgegeben. Im Kapitel 5 wird ein Mustergesellschaftsvertrag für eine Vor-REIT Gesellschaft entworfen und ausgestaltet, der die vom Aktienrecht abweichenden Spezialregeln und Besonderheiten einer Vor-REIT Gesellschaft berücksichtigt. In Kapitel 6 soll der 'Mustervertrag' dann kommentiert werden und in erster Linie Unterschiede aufzeigen, die zwischen einer Vor-REIT Gesellschaft und einer REIT-Gesellschaft herrschen. Kapitel 7 schließt diese Arbeit mit einem Fazit ab, in dem noch auf die durch das REITG in der Praxis entstandenen offenen und kritischen Problemfelder eingegangen wird und diese entsprechend kritisch gewürdigt werden.
