Einleitung:
Der Verkauf von Krediten hat in den letzten Jahren in Deutschland immer mehr an Bedeutung gewonnen. Anlass der ersten Verkäufe war ein hoher Bestand an ausfallgefährdeten Krediten, der sich aus gescheiterten Immobilieninvestitionen in den neuen Bundesländern, 'Schrottimmobilienfinanzierungen' sowie stark gestiegenen Insolvenzen in den 90er Jahren entwickelt hatte. Um sich der Kreditrisiken zu entledigen und das Eigenkapital zu stärken, sind Kreditinstitute dazu übergegangen, die Kredite an institutionelle, oftmals ausländische Investoren zu verkaufen. In diesem Zusammenhang kursierten in letzter Zeit in den Medien immer wieder Gerüchte über angebliche Missbrauchsfälle, deren Leidtragende insbesondere private 'Häuslebauer' seien. Emotional geprägte Schlagzeilen wie 'Schicksal eines Immobilienbesitzers: Die sind eiskalt und skrupellos' oder 'Böses Spiel mit guten Kunden' waren zu lesen. So berichtet beispielsweise 'DIE ZEIT' von einem Fall, in dem die Bank die Immobiliendarlehen eines Kunden an die amerikanische Beteiligungsgesellschaft Lone Star veräußert hat, obwohl der Kreditnehmer regelmäßig seine Raten bezahlt hätte. Einigen, das sei dem Kunden schnell klar gewesen, wollten sich die Kreditkäufer mit ihm nicht: 'Daran waren die gar nicht interessiert.'
Nach Recherchen der Presse wurden Grundschulden durch Finanzinvestoren veräußert und in voller Höhe vollstreckt, obwohl die dazugehörige Forderung bereits weitgehend abbezahlt oder das Darlehen ordnungsgemäß bedient worden war. Einziges Ziel der Käufer, die auch als 'Heuschrecken' oder 'Geierfonds' beschimpft werden, sei allein die schnelle und effektive Verwertung der Kreditforderung nebst zugehöriger Sicherheit. Nach einvernehmlichen Lösungen werde nicht gesucht, Kündigungen unmittelbar ausgesprochen.
Der Gesetzgeber hat auf die aus den Medienberichten resultierende Verunsicherung und das Misstrauen der Immobilienkreditnehmer gegenüber der Kreditwirtschaft reagiert und als Gegenmaßnahme am 18.08.2008 das Risikobegrenzungsgesetz verkündet.
Das Ziel der Arbeit ist, die Risiken und Missbrauchsmöglichkeiten des Verkaufs eines durch Grundpfandrechte gesicherten Kredites aufzuzeigen und zu untersuchen, welche Ansätze zum Schutz der Immobilienkreditnehmer bestehen. Besondere Berücksichtigung finden hierbei die Auswirkungen des kürzlich eingeführten Risikobegrenzungsgesetzes im Hinblick auf einen umfassenderen Schutz der Verbraucher, ohne dabei die Interessen aller Beteiligten außer Acht zu lassen.
Im Folgenden wird zunächst auf die ökonomischen Hintergründe für Kreditverkäufe und die Motive der involvierten Parteien eingegangen. Kurz erläutert werden hier auch die möglichen Transaktionsformen bei Kreditverkäufen, wobei sich die weiteren Ausführungen dann im Wesentlichen auf den echten Forderungsverkauf beschränken. Zentrales Thema im sich anschließenden Kapitel sind Grundschulden mit ihren Besonderheiten insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeiten der Übertragung. Daneben werden das im Rahmen einer Immobilienfinanzierung in der Regel gleichzeitig abgegebene abstrakte Schuldversprechen sowie die sofortige Zwangsvollstreckungsunterwerfung behandelt. Im Hauptteil folgen anknüpfend an die Darstellung der Risiken des Verkaufs grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen juristische Diskussionen über die Zulässigkeit und Wirksamkeit der Abtretung der Kreditforderung, der Grundschuld sowie der formularmäßigen Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
Nach einer Bewertung der Abtretungsproblematik wird auf die Neuregelungen des Risikobegrenzungsgesetzes eingegangen. Die Arbeit schließt mit einem Fazit.
