Einleitung:
Die zunehmende globale Vernetzung der Kapitalmärkte und die damit verbundenen umfangreichen Anlagemöglichkeiten für Kapitalinvestoren bedingen eine Vergleichbarkeit von Anlagealternativen. Mit den Internationalen Rechnungslegungsstandards - im Folgenden IAS genannt - versucht das IASB, als Standardsetter, ein international akzeptiertes Regelwerk von Rechnungslegungsvorschriften zu schaffen, das die Vergleichbarkeit von Jahresabschlüssen auf globaler Ebene vorantreiben soll.
Unter Risiko- und Ertragsgesichtspunkten ist die Beurteilung der Bonität und Abschätzung der Fähigkeit zur Erzielung von zukünftigen Zahlungsüberschüssen der Unternehmen, in die investiert werden kann, von grundlegender Bedeutung. Hierbei stellen der Jahresabschluss, die damit einhergehende Bilanzanalyse und die hieraus resultierenden Jahresabschlusskennzahlen ein wichtiges Instrumentarium zur Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens dar. Den Kapitalanlegern werden somit durch den Jahresabschluss wichtige Informationen zur Entscheidungsfindung vermittelt. Vor diesem Hintergrund ist die zunehmende Bedeutung der IAS, neben rechtlichen Pflichten bzw. Wahlrechten zu ihrer Anwendung, auf eine marktnähere Darstellung der wirtschaftlichen Unternehmenslage sowie mögliche Verbesserungen von Jahresabschlusskennzahlen zurückzuführen.
Die bisher nach dem deutschen HBG aufgestellten Jahresabschlüsse müssen die Rechenschafts-, Gewinnermittlungs-, Ausschüttungsbemessungs-, Gläubigerschutz- und Informationsfunktion sowie auf Grund der Maßgeblichkeit gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 EStG die Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage erfüllen. Diese Multizielsetzung des HGB macht es regelmäßig erforderlich, einen Kompromiss bei der Gewichtung der Ziele einzugehen. Die Folge hieraus ist die Unmöglichkeit der Befriedigung der Interessen sämtlicher Bilanzadressaten.
Ein nach IAS erstellter Jahresabschluss hingegen verfolgt das singuläre Ziel der Informationsfunktion. Diesem soll durch die Bereitstellung entscheidungsnützlicher Informationen für bestehende und potentielle Investoren und durch die Zurverfügungstellung qualitativ hochwertiger, vergleichbarer und transparenter Informationen zur Unterstützung der Kapitalmarktteilnehmer bei ihren wirtschaftlichen Entscheidungen, Rechnung getragen werden. Zur Einhaltung dieser Zielsetzung sieht das IASB die Beachtung verschiedener qualitativer Anforderungen vor: Verständlichkeit, Relevanz, Vergleichbarkeit und Zuverlässigkeit.
Um diese Anforderungen zu erfüllen, muss der Jahresabschluss weitgehend frei von Ermessensspielräumen und Wahlrechten sein. Die Wahlrechte beschränken sich grundsätzlich auf den erstmaligen Ansatz einer Immobilie - entweder erfolgt die Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder alternativ zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value). Teilweise lassen die IAS bei der Folgebewertung von Immobilien großzügige Freiräume zu; diese gestalten sich je nach Bewertungsmodell unterschiedlich. Ein Grund für diese Ermessensspielräume ist der Aufbau der Standards nach prinzipienbasierten Grundsätzen; die Vorschriften der Standards beruhen auf allgemeinen Regelungen und erheben nicht den Anspruch, jeden Sachverhalt detailliert zu regeln.
Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit den, in den relevanten Standards enthaltenen, Wahlmöglichkeiten und Ermessensspielräumen bei der Erst- sowie der Folgebewertung von Immobilien. Der Beschreibung der Ansatzkriterien des Rahmenkonzeptes und der für Immobilien relevanten Standards, folgt die Darstellung der verschiedenen Bewertungsmodelle für Immobilien innerhalb der IAS. Die sich in den einzelnen Bewertungsmodellen ergebenden Ermessenspielräume und die Auswirkungen ihrer Ausübung werden in den anschließenden Kapiteln dargestellt. Die Auswirkungen der Ermessensausübungen der einzelnen Bewertungsmethoden auf Jahresabschlusskennzahlen werden anhand eines Beispiels verdeutlicht. Abschließend findet eine Beurteilung, inwiefern die Ermessensspielräume der Immobilienbewertungsmodelle mit den Zielen der IAS konform sind, statt. Der Schwerpunkt wird hierbei auf die Folgebewertung von Immobilien des Sachanlagevermögens nach IAS 16 und auf die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien nach IAS 40 gelegt.
