Problemstellung:
"Eichels Geschenkpaket für die Immobilienbranche", so titelte Die Welt am 06. Januar 2000 bezugnehmend auf die angekündigten Pläne zur Reform der Unternehmensbesteuerung. Daraus könnte man den Schluss ziehen, dass die Steuerreform vor allem der Immobilienbranche wesentliche Verbesserungen bringen sollte.
Am 14.07.2000 hat der Bundesrat der Unternehmenssteuerreform überraschend zugestimmt und so endgültig den Weg für das Steuersenkungsgesetz (StSenkG) geebnet, welches am 01.01.2001 in Kraft trat. Gleichzeitig wurden damit eine ganze Reihe von Änderungen wirksam, die erhebliche Auswirkungen auf alle Unternehmen haben werden. Die Steuerreform war seit langem Gegenstand der politischen und wissenschaftlichen Diskussion und mehrfach Ursache heftiger Kontroversen. Nachdem sich die Parteien immer wieder gegenseitig blockierten, besteht nun zumindest Planungssicherheit für Unternehmen und Privatpersonen. Im Bereich der Unternehmensbesteuerung verfolgte die Regierung in erster Linie das Ziel einer rechtsformneutralen Besteuerung. Darüber hinaus sollten "fragwürdige Sonderregelungen" und Steuervergünstigungen abgebaut werden, um mehr Transparenz im Steuersystem zu erreichen.
Die Immobilienwirtschaft wurde zwar in der Gesetzesbegründung und auch in der öffentlichen Diskussion nicht explizit als ein Bereich mit besonderem Regelungsbedarf genannt. Trotzdem stehen Immobilien und Steuern seit jeher in einem besonders engen Abhängigkeitsverhältnis zueinander. So war die Immobilie in Deutschland, auch aufgrund ihrer großen volkswirtschaftlichen Bedeutung, ein ständiges Objekt der Steuergesetzgebung. Der Staat griff auf diese Weise immer wieder lenkend in den Immobilienmarkt ein. Folglich ist jede Veränderung im steuerlichen Bereich oft auch von großer Bedeutung für die Immobilienwirtschaft und beeinflusst etwaige Investitionsentscheidungen erheblich. Nicht zuletzt Paragraph 2b EStG, der im Rahmen des Steuerentlastungsgesetzes geändert wurde und die Verunsicherung am Anlagemarkt, die damit einherging, hat auf deutliche Weise die Abhängigkeit bestimmter Bereiche der Immobilienwirtschaft von den steuerlichen Rahmenbedingungen unter Beweis gestellt. Darüber hinaus sind Immobilien von großer Bedeutung bei der Geldanlage. Durch ihre hohe Sachwertsicherheit sind sie vor allem als langfristiges Investment immer gefragt.
Vor diesem Hintergrund verfolgt die Arbeit das Ziel, zu untersuchen, inwieweit die zahlreichen Änderungen der einzelnen gesetzlichen Regelungen, die das StSenkG mit sich brachte, die Immobilienbranche tangieren und welche Folgen sich durch die Veränderungen ergeben werden. Außerdem sollen für verschiedene Situationen Möglichkeiten aufgezeigt werden, wie durch eine gezielte organisatorische und rechtliche Aus- oder Umgestaltung des Unternehmens oder einzelner Projekte die neuen Bestimmungen zum Vorteil der Gesellschaft und der Anteilseigner genutzt werden können. Dabei werden insbesondere die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft betrachtet. Da aber auch zahlreiche Anlageentscheidungen privater Investoren im Immobilienbereich an die steuerlichen Rahmenbedingungen gekoppelt sind und somit das Wohl und Wehe der einzelnen Immobilieninvestoren an dieser Stelle entscheidend mit beeinflusst wird, kann die Ebene der Kapitalanleger nicht außer Acht gelassen werden. In diesem Zusammenhang soll der Frage nachgegangen werden, ob eine Verschiebung in der Gunst der Anleger bei der Vergabe von Geldern zum Vor- oder Nachteil einzelner Immobilieninvestoren zu erwarten ist. Schließlich soll aufgezeigt werden, ob eine bestimmte Rechtsformen oder Geschäftsmodelle in Zukunft generell zu bevorzugen sind.
Die vorliegende Arbeit wird so die zu Beginn aufgestellte These - Eichels Geschenkpaket für die Immobilienbranche - verifizieren oder falsifizieren und beurteilen, ob die großen Erwartungen der Immobilienwirtschaft nach den Problemen, die sich im Rahmen des Steuerentlastungsgesetzes 1999/2000/2002 ergaben, erfüllt werden konnten.
Gang der Untersuchung:
Nach den einleitenden Ausführungen dieses Gliederungspunktes werden im folgenden Abschnitt zunächst die zentralen Begriffe der Arbeit definiert sowie die verschiedenen Teilnehmer der Immobilienwirtschaft kurz dargestellt. Damit soll zum einen eine Eingrenzung des Themas erreicht und zum anderen eine Vorstellung darüber vermittelt werden, mit welcher Systematik die Arbeit vorgehen wird. Darüber hinaus werden kurz die Eckdaten der Reform genannt, um zu zeigen, welche Dimension und welche politische wie auch gesellschaftliche Brisanz und Aktualität mit diesem Thema verbunden ist. Im dritten Gliederungspunkt werden zunächst verschiedene allgemeine Aspekte der Reform untersucht. Dabei stehen die Veränderungen für Kapitalgesellschaften und für Personengesellschaften im Vordergrund der Bearbeitung. In diesem Zusammenhang soll auf mögliche Veränderungen des unternehmerischen Handelns, welche sich durch das StSenkG ergeben, wie etwa eine veränderte Ausschüttungspolitik, eine mögliche Umgestaltung der Organisation der Gesellschaft, der Einfluss auf bestimmte Transaktionsformen etc. hingewiesen werden. In diesem Kontext soll auch ein Verständnis für den Umfang und die Dringlichkeit der gebotenen Änderungen in den Unternehmen geweckt werden, da diese teilweise komplette, bisher bewährte Betriebsmodelle überdenken und in kürzester Zeit ändern oder zumindest anpassen müssen. In diesem Abschnitt werden Neuerungen, die einen direkten Einfluss auf die Immobilienwirtschaft haben werden, anhand von Beispielen extra dargestellt. Ansonsten wird nicht explizit auf die Immobilienbranche eingegangen, da sie als Teil der Wirtschaft von den allgemeinen Änderungen ohnehin betroffen ist.
Im vierten Abschnitt wird die Gruppe der Immobilieninvestoren gesondert beleuchtet, da der wirtschaftliche Erfolg dieser Unternehmen besonders eng an die steuerliche Situation gekoppelt ist. Dabei wird zwischen den Folgen für Immobilienaktiengesellschaften sowie geschlossenen und offenen Immobilienfonds unterschieden. In diesem Zusammenhang werden neue Gestaltungsvarianten der einzelnen Investitionsformen in Immobilien vorgestellt und ein möglicher Einfluss der Steuerreform auf das Verhalten der Anleger sowie mögliche, zukünftige Innovationen erörtert. Zum Ende der Arbeit werden die Ergebnisse getrennt nach ihrem Einfluss auf die Immobilienwirtschaft und auf die Anlegerseite zusammengefasst. Abschließend wird ein Ausblick gegeben, um auf mögliche Anpassungen und "Reparaturschritte", die aufgrund der Reaktionen auf das StSenkG noch zu erwarten sind, hinzuweisen. Außerdem soll kurz auf mögliche generelle Tendenzen der zukünftigen Steuerpolitik eingegangen werden.
Inhaltsverzeichnis:
