GeschäftstätigkeitWohnung nicht ungefragt zum Büro machen

Für eine freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit in der Privatwohnung sollten Mieter frühzeitig das Einverständnis vom Vermieter einholen, rät die Wirtschaftskanzlei WWS.

Viele Gründer und Jungunternehmer starten ihre unternehmerische Tätigkeit in den eigenen vier Wänden. Was bequem und günstig erscheint, ist aufgrund der aktuellen Rechtsprechung des BGH riskant. Unternehmer sollten die private Wohnung nicht ungefragt zum Büro machen, denn Vermieter können bei einer vertragswidrigen Nutzung den Wohnungsmietvertrag fristlos kündigen und Schadenersatz verlangen.

Geschäftstätigkeit darf nicht nach außen in Erscheinung treten

Geschäftliche Tätigkeiten in den eigenen vier Wänden sind in der Regel dann unproblematisch, wenn die Arbeiten nicht nach außen in Erscheinung treten. Dazu zählen etwa die Telearbeit eines IT-Mitarbeiters im Home Office, die Unterrichtsvorbereitungen eines Lehrers im häuslichen Arbeitszimmer oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Buchautors. Bei übrigen Tätigkeiten, die etwa durch den Firmennamen am Klingelschild nach außen in Erscheinung treten, ist nach aktueller BGH-Rechtsprechung die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Allerdings darf er seine Zustimmung nicht verweigern, wenn die Tätigkeiten keine über die reine Wohnnutzung hinausgehende Beeinträchtigung darstellen. Dies ist dann der Fall, wenn kein ins Gewicht fallender Kundenstamm vorhanden ist und die Tätigkeit ohne Mitarbeiter ausgeführt wird.

Freiberufler und Gewerbetreibende sollten daher im Vorfeld das Einverständnis des Vermieters einholen, um Klarheit zu schaffen. Wenn von der geschäftlichen Tätigkeit keine negativen Auswirkungen ausgehen, muss der Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben im Einzelfall eine Erlaubnis erteilen. Allerdings kann er seine Erlaubnis von einer Mieterhöhung abhängig machen, da Gewerbemieten grundsätzlich höher ausfallen als Wohnraummieten.

Testphase für die geschäftliche Nutzung der Wohnung

Hat der Vermieter Vorbehalte gegen eine geschäftliche Nutzung der Wohnung, lässt sich unter Umständen eine Testphase vereinbaren. Kommt es in dieser Zeit zu keinen Beeinträchtigungen, sollte einer längerfristigen Nutzung nichts im Wege stehen. Problematisch sind Einheiten, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören. In diesen Fällen sind Vermietern oft die Hände gebunden. Sie müssen die Erlaubnis aller übrigen Wohnungseigentümer einholen, was in der Praxis schwierig ist.

Auf Nummer sicher gehen Mieter, wenn sie sich eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung bereits bei Abschluss des Mietvertrages einräumen lassen. Gerade in Regionen mit vielen leerstehenden Wohnungen haben Mieter eine gute Verhandlungsposition. Hierzu sollte eine Musterklausel zur Berufsausübung in der Mietwohnung in den Mietvertrag aufgenommen werden, mit der sich der Mieter eine geschäftliche Tätigkeit in den eigenen vier Wänden offen hält.

Zweckentfremdung und bauordnungsrechtliche Auflagen

Mit dem mietvertraglichen Einverständnis ist es aber in einigen Fällen nicht getan. Viele Wohnungsämter, gerade in städtischen Gebieten, schützen den knappen Wohnraum mit speziellen Regelungen. Wird Wohnraum überwiegend für geschäftliche Zwecke genutzt, steht der Vorwurf der Zweckentfremdung im Raum. Betroffene sollten sich gründlich informieren und gegebenenfalls vorab von den Behörden eine Erlaubnis einholen. Auch bauordnungsrechtliche Auflagen können einer Geschäftstätigkeit in der Privatwohnung entgegenstehen. Gegebenenfalls muss der Vermieter eine Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt beantragen.

Quelle: WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH

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