GewerberäumeWichtige Fristen zum Mietvertrag

Vom Abschluss des Mietvertrags bis zur Kündigung sind wichtigte Fristen für gewerblich genutzte Räume zu beachten.

Zahlreiche vertragliche und gesetzliche Fristen sind zu beachten, wenn es um die Anbahnung, den Abschluss, die Durchführung oder die Beendigung von gewerblich genutzten Mietobjekten geht. Wichtig ist schon vorab: Es gibt praktisch keine rechtlichen Unterschiede im Hinblick auf den unterschiedlichen Nutzungszweck solcher Betriebsräume. Gerade im Bereich der geltenden Fristen sind die Dinge kompliziert. Unternehmen, die auf Mieträume angewiesen sind, sollten also im Mietobjektmanagement eine gesicherte Grundlage haben. Dazu nachfolgend die wichtigsten Fakten, die die Organisation und Kontrolle der Fristenregelungen erleichtern und Zusatzkosten vermeiden.

Der Abschluss eines Mietvertrags

Mietvereinbarungen kommen zustande durch ein entsprechendes Vertragsangebot und dessen Annahme. Das kann nur innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen; sonst gilt es nach § 147 Abs. 2 BGB als abgelehnt. Als angemessen gilt bei gewerblichen Mietverhältnissen eine Annahmefrist von maximal zweieinhalb Wochen. Im Einzelfall kann die Frist aber auch länger oder kürzer sein. Wenn die Vertragsannahme verspätet erfolgt, hat das erhebliche Bedeutung: Sie gilt als „abgelehnt“ und damit als (eigener) neuer Antrag (laut § 150 Abs. 1 BGB). Das gilt auch dann, wenn die Annahme mit Erweiterungen, Einschränkungen oder Änderungen nicht unerheblicher Art verbunden war. Wichtig ist: Die Parteien sollten eine wirksame Annahmefrist für den Abschluss eines gewerblichen Mietvertrags vereinbaren, die im Bedarfsfalle natürlich auch länger sein kann als zweieinhalb Wochen.

Verlangen eines Aufmaßes

Meistens vereinbaren die Vertragsparteien die Größe der Mietfläche mit einer Angabe nach „ca. … qm“. Häufig wird dann dem Mieter das Recht eingeräumt, binnen einer bestimmten Frist nach Übergabe – in der Regel zwei bis drei Monaten – den Antrag zu stellen, ein genaues Aufmaß durch einen von der zuständigen Industrie- und Handelskammer oder etwa auch der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, Wiesbaden, zu benennenden Sachverständigen erstellen zu lassen. Dieser entscheidet dann als Gutachter verbindlich über die Größe der Mietfläche. Es wird meist vereinbart, dass im Falle des Ablaufs dieser Frist ohne ein Verlangen nach einer solchen Kontrolle der Mietfläche keine der Parteien mehr eine eventuelle Flächenabweichung rügen kann beziehungsweise das Recht hat, Minderung oder Anpassung des Mietzinses oder des Abrechnungsschlüssels für die Nebenkosten zu verlangen.

Nicht rechtzeitige Fertigstellung der Mietsache

Bei einem Bestandsgebäude wird in aller Regel ein fester Übergabetermin vereinbart. Für ein Objekt vom Reißbrett oder bei einem Mietobjekt, das umfassend saniert werden muss, wird meist lediglich ein voraussichtlicher Übergabetermin vereinbart. Häufig wird dabei auch bestimmt, dass nach einer Abmahnung oder auch mehreren mit Fristsetzung der Mieter vom Vertrag zurücktreten kann, wenn die Übergabe nicht spätestens zum Ablauf der Nachfrist erfolgt ist.

Was eine angemessene Frist ist, richtet sich nach Einzelfallsituation. Bei einem großen Zeitabstand zwischen Vertragsabschluss und voraussichtlichem Übergabezeitpunkt muss also keine besonders lange Nachfrist gesetzt werden. Denn schließlich kann und muss der Vermieter von Anfang an exakt und verlässlich den Übergabezeitpunkt planen. Bei Bestandsgebäuden mit festem Termin löst die Terminüberschreitung Aufwendungs- und Schadensersatzansprüche aus. Legt der Mieter, weil er zum Beispiel das bisherige Mietobjekt pünktlich räumen muss, auf eine termingerechte Übergabe besonderen Wert, so wird er enorme Vertragsstrafen für den Fall der Überschreitung der Frist vereinbaren und sich ferner im Vertrag Rechte auf Schadensersatz vorbehalten.

Die Mietzeit

Gewerbliche Mietverträge können auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Im Regelfall werden sie aber auf eine feste Laufzeit abgeschlossen. Das Mietverhältnis endet dann, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Zwar gibt es eine gesetzliche Regelung (laut § 545 BGB), wonach sich auch nach Ablauf der Mietzeit das ursprünglich befristete Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzt, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch fortsetzt. Das gilt aber nicht, wenn eine der Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen dieser Fortsetzung widerspricht (§ 545 Satz 1 BGB). Aber: Diese gesetzliche Regelung wird in den meisten gewerblichen Mietverträgen ausdrücklich ausgeschlossen.

Gesetzliche Kündigungsfristen

Gemäß § 580 a Abs. 2 BGB ist bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume als ordentliche Kündigung die Bestimmung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres“ zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt damit sechs Monate abzüglich sogenannter Karenztage. Eine Kündigung muss dem Empfänger also am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ende des nächsten Kalendervierteljahres beendet werden kann. Die gesetzliche Kündigungsfrist gilt, wenn die Parteien in Ausnahmefällen keine andere Kündigungsfrist vereinbart haben.

Befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel

Häufig wird vereinbart, dass sich das Mietverhältnis nach Ablauf der festen Mietzeit um einen bestimmten Zeitraum verlängert, falls es nicht spätestens x Monate vor Ablauf der Mietzeit von einer Partei gekündigt wird. Meist heißt es hierzu in den Mietverträgen, dass zur Einhaltung der Frist stets der Eingang der schriftlichen Kündigung bei der Vertragspartei entscheidend ist – und nicht die Absendung. Zu beachten ist somit: Die Kündigung der anderen Partei muss am letzten Tag vor Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen. Denn: Die Kündigungsfrist bleibt „voll erhalten“ und wird durch den Postlauf nicht geschmälert. Beispiel: Soll sich nach der vertraglichen Vereinbarung ein am 31.12.2014 ablaufendes Mietverhältnis um zwölf Monate verlängern, falls es nicht sechs Monate vor Ablauf von einer Partei gekündigt wird, so muss eine Kündigung des Mieters dem Vermieter bis spätestens 30.06.2014 vorliegen.

Frist für die Ausübung einer Option

Eine Option ist das einseitige Recht einer Partei, das Mietverhältnis um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern. Dieses einseitige Recht – meist des Mieters – ist üblicherweise verbunden mit einer schriftlichen Erklärung, die fristgerecht vorher abgegeben werden muss; zum Beispiel sechs oder neun Monate vor Ablauf der Festmietzeit. Auch hier ist für die Rechtzeitigkeit des Zugangs der Erklärung deren Eingang beim Vermieter maßgebend.

Die Parteien verhandeln, weil der Mieter erwägt, das Optionsrecht nicht auszuüben, vielmehr den Mietvertrag auslaufen zu lassen oder selbst zu kündigen. Ziehen sich diese Verhandlungen quasi bis „zur letzten Minute“ hin, und übt dann der Mieter doch die Option aus, so reicht die Optionsausübung durch E-Mail oder Telefax nicht aus. Auch in diesem Fall ist die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform gemäß § 550 BGB erforderlich. Das Originalschreiben muss dem Vermieter also spätestens am Tag des Ablaufs der Ausübungsfrist vorliegen. Oft hilft nur noch die Zusendung durch einen Boten.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Das Mietrecht sieht für eine fristlose Kündigung keine Frist vor. Dennoch muss die außerordentliche fristlose Kündigung innerhalb angemessener Frist ausgesprochen werden. Wartet die kündigungsberechtigte Partei zu lange, lässt das den Schluss zu, dass ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses doch zumutbar ist. Die Frist beginnt mit „der Erlangung der positiven Kenntnis des Kündigungsgrundes“. Jedoch dürfte letztlich nur der Einzelfall entscheiden, was noch als angemessen gilt. Faustregel: Bei den meisten Sachverhalten darf der Kündigungsberechtigte maximal drei bis vier Monate abwarten, bevor er die außerordentliche fristlose Kündigung ausspricht. Ansonsten verwirkt er seine Rechte auf diesen Kündigungsgrund.

Wertsicherung der Miete

Auch hier gibt es Fristen. In vielen gewerblichen Mietverträgen wird eine automatische Wertsicherung der Miete vereinbart. Üblicherweise bewirkt dies, dass sich die Miete „im gleichen prozentualen Verhältnis“ oder „im Umfange eines prozentualen Anteils der Änderung des Index“ ihrerseits ändert, ohne dass es einer ausdrücklichen Erklärung der Mietänderung bedarf. Häufig wird aber auch vereinbart, dass die Veränderung mit Wirkung zum Beginn des Monats eintritt, der auf die Erklärung einer der Parteien folgt. Wenn das der Fall ist, muss insbesondere die Partei, für die die Änderung einen Vorteil bedeutet, schnell auf die Feststellung der Index-Änderung reagieren und die Erklärung abgeben, dass und wie sich der Index und damit die Miete geändert hat.

Abrechnung von Nebenkosten und Nachforderung

Häufig werden die Auswirkungen der gesetzlichen Regelung hierzu nur unzureichend erkannt, was zu falschen Schlussfolgerungen führt: Auch in der Gewerberaummiete muss der Vermieter spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode über die Nebenkosten abrechnen. Tut er das nicht, so kann der Mieter, weil der Anspruch auf die Abrechnung selbst unstreitig ist, die Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten.

Allerdings: Ein Verstoß gegen die rechtzeitige Abrechnung hat keine Auswirkung auf das Recht des Vermieters, auch später noch Nebenkosten abzurechnen und nachzufordern. Denn anders als in der Vermietung von Wohnraum gilt in der Gewerberaummiete die gesetzliche Ausschlussfrist für Nebenkostennachforderungen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) nicht. Der Vermieter kann also auch später als ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode noch abrechnen und gegebenenfalls Nachforderungen aus der Abrechnung geltend machen.

Verjährungsfristen für Miete, Nebenkosten und Kaution

Ansprüche auf Zahlung von Miete, Ansprüche wegen Nebenkostenvorauszahlungen beziehungsweise Nebenkostennachforderungen und wegen Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten verjähren in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den entsprechenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis erlangt haben müsste (§ 199 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 BGB). Bei der Nebenkostennachforderung ist das Ende des Jahres entscheidend, in dem dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zugeht.

Für den Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit beziehungsweise Kaution gelten die gleichen Regeln wie für Miete und Nebenkosten. Es ist ein Irrtum zu glauben, weil das Mietverhältnis noch laufe, entstehe der Anspruch auf Leistung der Mietsicherheit beziehungsweise Kaution „jeden Tag neu“. Auch hier gilt die dreijährige Verjährungsfrist.

Für die Rückzahlung der Kaution gibt es keine gesetzlichen Fristen. Es hat sich aber die Rechtsprechung gefestigt, wonach der Vermieter unverzüglich spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses entweder über die Kaution abrechnen oder aber erklären muss, dass eine längere Frist angemessen und erforderlich ist. Dafür muss er auch die Gründe nennen. Beispiel: Aufklärung der Existenz von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis.

Ansprüche wegen Mängelbeseitigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt sinngemäß: „Der Mangel stirbt nie.“ Das bedeutet: Der Mieter muss mit seinem Anspruch auf Mängelbeseitigung keine Verjährungsfrist beachten. Er kann zu jeder Zeit eine Beseitigung eines Mangels verlangen. Allerdings muss er die Existenz eines Mangels unverzüglich anzeigen, weil er sonst dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet ist (§ 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB). Ohne diese vorherige Anzeige kann auch der Mieter keine Gewährleistungsrechte – insbesondere keine Minderungsrechte – geltend machen und auch keinen Schadensersatz verlangen. Die Anzeigepflicht gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter den Mangel kannte.

Durchführung von Schönheitsreparaturen

Auch für die Vermietung von Geschäftsräumen sind die in älteren Mietverträgen anzutreffenden starren Fristen wie „drei Jahre für Nassräume, fünf Jahre für die Geschäftsräume selbst und sieben Jahre für die Nebenräume“ unzulässig. Diese Zeiträume sind angesichts der heute verwendeten modernen Materialien und Stoffe ohnehin zu kurz. Im Übrigen müssen solche Festsetzungen flexibel gestaltet werden: „in der Regel“. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen richtet sich allein nach dem Grad der Abnutzung.

Der Zeitpunkt, an dem solche Arbeiten dann durchgeführt werden müssen, kann also bei erheblicher Abnutzung sehr kurzfristig sein, bei sehr sorgfältiger Verwendung auch deutlich länger als es in den sogenannten Regelfristen formuliert ist. Wichtig: Unzulässige mietvertragliche Regelungen, also die Festlegung zu starrer Fristen bei Schönheitsreparaturen, führen rechtlich zum vollständigen Wegfall der Renovierungspflicht selbst. Es wird also nicht etwa im Wege ergänzender Vertragsauslegung nur der Zeitraum angepasst.

Zustand der Mietsache bei Vertragsende

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Innerhalb derselben Frist verjähren auch Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen. Erfasst werden hier insbesondere Ansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wegen vertragswidrigen Gebrauchs, aus übernommener Instandhaltungspflicht und auf Wiederherstellung oder Herstellung des vereinbarten Zustands und auf Renovierung.

Dazu im Management-Handbuch

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