Green BuildingsWenn ökologische Büros sich rechnen sollen

Green Buildings werden inzwischen häufig mit „Nachhaltigkeit“ in Verbindung gebracht. Die einen verstehen unter nachhaltigen Gebäuden solche, die zum Beispiel auf der Insel Rügen in angemessener Entfernung von der Steilküste bei Kap Arkona auf statisch unbedenklichem Grund stehen und – nach menschlichem Ermessen – nicht mit der Steilküste abbrechen können. Andere beurteilen Green Buildings nach den in ihnen umgesetzten Energiesparmaßnahmen und den tatsächlich erzielten Einsparungen. Natürlich ist der effiziente Einsatz von Energie ein wichtiges Merkmal der Green Buildings. Aber Einigkeit besteht in letzter Zeit darin, dass der Name sehr viel umfassender zu definieren ist.

Generell werden bereits zu Planungsbeginn die Weichen für ein nachhaltiges Neubauprojekt gestellt. Bei fertigen Gebäuden sind die Einflussmöglichkeiten natürlich deutlich geringer. So sind zum Beispiel die 150 Meter hohen Zwillingstürme der Deutsche Bank in Frankfurt komplett entkernt worden. Fenster, Außentüren, aber auch die geschlossenen Flächen der Fassade wurden dann umfassend saniert. Mit dieser Komplettsanierung sollten im Falle der Bank-Hochhäuser 67 Prozent der Heizenergie, 55 Prozent des Stromverbrauchs und 43 Prozent des Wasserverbrauchs reduziert werden. Aber es geht dabei eben nicht nur um Energieeinsparung, sondern zum Beispiel auch um die Wiederverwertbarkeit von Materialien, um die Verbesserung des Schallschutzes, die Verwendung schadstoffarmer Materialien und vieles mehr.

Nachhaltiges Bauen erhöht nur dann die Marktchancen für die Bauwirtschaft und ist nur dann ein verlässlicher Bewertungsfaktor für die Werthaltigkeit einer Immobilie, wenn die Anforderungen an das Gebäude klassifiziert und gewichtet werden können. Dabei haben sich drei Gütesiegel (Zertifizierungssysteme) etabliert:

• LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)
• BREEAM (BRE Environmental Assessment Method)
• DGNB (Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen der Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V., Stuttgart)

LEED ist seit 1988 am Markt; das Gütesiegel kommt aus den USA. Mehr als 5.000 Gebäude sind bislang ausgezeichnet worden. Das Gütesiegel gibt es unter anderem als Gold- und als Platin-Auszeichnung. Die genaue Bezeichnung des Gold-Siegels ist: LEED 2009 New Construction & Major Renovations (NC&MR) „Gold“.

Das BREEAM-Siegel ziert bereits mehr als 100.000 Gebäude, wozu – vor allem in Großbritannien – sogar überwiegend Einfamilienhäuser gehören.

Die DGNB zertifiziert gewerblich genutzte Gebäude, in erster Linie Bürogebäude. Wohngebäude werden in einer Größe ab 2.500 qm bis 3.200 qm zertifiziert. Es muss sich um Häuser mit mehr als sechs Wohneinheiten handeln. DGNB beginnt jetzt aber auch damit, Hotelbauten und ganze Stadtquartiere zu zertifizieren. Eine Zusammenarbeit der DGNB gibt es insbesondere mit Rußland, Österreich, der Schweiz und China. DGNB ist Mitglied des World Green Building Council.

Die Inhalte der DGNB 2009 betreffen sechs Themenfelder und darunter 63 Einzelkriterien. Die Themenfelder sind:

• Ökologische Qualität (15 Kriterien, zum Beispiel Treibhauspotenzial)
• Ökonomische Qualität (2 Kriterien, Drittverwendungsabsicht und Kosten im Lebenszyklus)
• Soziokulturelle und funktionale Qualität (14 Kriterien, zum Beispiel Innenraumhygiene)
• Technische Qualität (9 Kriterien, zum Beispiel Brandschutz)
• Prozess-Qualität (12 Kriterien, zum Beispiel Schaffung von Konditionen für den optimalen Gebrauch und das optimale Management)
• Standort-Qualität (7 Kriterien, zum Beispiel Verkehrsanbindung)

Das System ermöglicht die Vergabe von Punkten, die wiederum gewichtet werden und bei Erreichen bestimmter Prozentsätze wird das Siegel in Bronze, Silber oder auch in Gold zugeteilt.

Das System LEED 2009 New Construction & Major Renovations (NC&MR) geht ähnlich vor und enthält ebenfalls 6 Themenfelder mit 56 Kriterien. Hier sind wesentlich:

• Nachhaltiger Standort (15 Kriterien, zum Beispiel Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln)
• Wassereffizienz (4 Kriterien, zum Beispiel innovative Abwassertechnologien)
• Energie und Atmosphäre (9 Kriterien, zum Beispiel Verwendung von Öko-Strom)
• Materialien und Ressourcen (9 Kriterien, zum Beispiel Verwendung nachwachsender Materialien)
• Innenraumklima (17 Kriterien, zu Beispiel Überwachung der Frischluftzufuhr, Sicherung der Luftwechselraten)
• Innovation im Entwurf (2 Kriterien, zum Beispiel Möglichkeit der Doppelung der Credit Points der beschriebenen Anforderungen).

Zunächst einmal scheint die Verantwortlichkeit der Mietvertragsparteien bei gewerblichen Mietverhältnissen – Vermieter und Mieter – klar zu sein: Der Vermieter schuldet die sogenannte „Soll-Beschaffenheit“ der Mietsache, also eine bestimmte vereinbarte Qualität des Mietgegenstandes. Diese Qualität wird im Allgemeinen in einer Baubeschreibung und bei komplexen Projektentwicklungen darüber hinaus in einem sogenannten Pflichten- oder Lastenheft beschrieben und niedergelegt.

Gerade bei Green Buildings kann das Gütesiegel aber auch Mitwirkungshandlungen des Mieters erfordern. Credit Points werden zum Beispiel auch dafür vergeben, dass der Mieter das ihm vermietete Gebäude beziehungsweise die ihm vermieteten Flächen in einer bestimmten Art und Weise nutzt. Das kann nachstehend wie folgt erläutert werden:

Nach LEED 2009 New Construction & Major Renovations (NC&MR) wird zum Beispiel ein bestimmter Anteil an Parkplätzen mit Ladestationen für Elektro- und Gasautos gesondert ausgewiesen. Credit Points können auch dadurch erwirtschaftet werden, dass ein gewisser Prozentsatz der Parkplätze für Fahrgemeinschaften vorgesehen ist. Das sind Beispiele aus dem Themenfeld „nachhaltiger Standort“. Im Themenfeld „Energie und Atmosphäre“ hat der Mieter einen gewissen Anteil an Öko-Strom im Rahmen seiner Bezugsverträge sicherzustellen. Im Bereich „Innenraumklima“ ist vom Mieter unter anderem eine bestimmte Lüftungsqualität sicherzustellen. Oder es ist von ihm der Grad der chemischen Verschmutzung des Gebäudes minimal zu halten.

Vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass ein zu errichtendes Gebäude nach den Erfordernissen eines Gütesiegels (LEED, BREEAM, DGNB) gebaut werden soll, so gehört grundsätzlich die Zertifizierung, das heißt die Erteilung des Gütesiegels, ebenfalls zu der vom Vermieter geschuldeten (Soll-) Beschaffenheit der Mietsache. Wird die Erlangung des Gütesiegels nicht erreicht, so bleibt die tatsächliche „Ist-Beschaffenheit“ hinter der vereinbarten Soll-Beschaffenheit zurück. Grundsätzlich wird man dann das Fehlen des Gütesiegels als Mangel anzusehen haben, der der Mietsache anhaftet. Dieser Mangel ist nicht unwesentlich und berechtigt den Mieter gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung des Mietzinses.

Die Problematik des Minderungsrechts liegt faktisch darin, dass derzeit keine Rechtsprechung existiert, aus der man insbesondere zur Höhe der Minderung gesicherte Erkenntnisse beim Nichterreichen der vereinbarten Zertifizierung gewinnen könnte. Es ist zwar davon auszugehen, dass im Zuge der Fertigstellung und Übergabe von Green Buildings an gewerbliche Mieter immer häufiger auch Green Buildings entsprechend bewertet werden und sich Bewertungskriterien herausbilden. Das dürfte zur Folge haben, dass umgekehrt die Nichterreichung des Gütesiegels und damit ein der Mietsache anhaftender Mangel von Sachverständigen und durch die Gerichte konkretisiert werden kann.

Derzeit werden häufig Lösungswege gesucht, die dieses Problem umschiffen: Dem Mieter wird mietvertraglich ein weitreichendes Recht eingeräumt, vom Vermieter Mängelbeseitigung zu verlangen. Diese bezieht sich in aller Regel auf die Erreichung und Einhaltung des Gütesiegels und damit auf die erfolgreiche Zertifizierung, auf die der Mieter ganz erheblichen Wert legt. Er soll insbesondere keinen Image-Schaden erleiden, wenn der Vermieter zunächst die Erreichung dieses Ziels schuldig bleibt. Der Vermieter muss also – ohne Rücksicht auf wirtschaftliche Zumutbarkeit und Höhe möglicher Nachbesserungskosten – alles Erdenkliche unternehmen, um das von ihm angestrebte Gütesiegel doch (noch) zu erlangen.

Im Gegenzug verzichtet der Mieter entweder auf sein Minderungsrecht oder gibt sich mit einem im Mietvertrag von vornherein bezeichneten pauschalen Abgeltungsbetrag für die Nichterreichung des Siegels zufrieden.

Noch haben Green Buildings an verschiedenen Standorten und auf verschiedenen Märkten Alleinstellungsmerkmale. Mehr und mehr gewinnen diese Gebäude an Attraktivität – auch dann, wenn die Miete, gerade im Bürosektor, höher liegt als bei Büroflächen ohne Gütesiegel. Macht ein Unternehmen aber erst einmal das Gütesiegel zum Teil seiner eigenen Marke, setzt es also das Gütesiegel als Wettbewerbsfaktor ein, wird immer häufiger das Green Building beziehungsweise das Zertifikat dazu beitragen, dass der Mieterbeziehungsweise der Nutzer auf diesen zertifizierten Flächen auch zusätzlichen Umsatz generiert. Das Green Building wird sich für ihn bezahlt machen.

Das gilt zunächst besonders für sogenannte Kreativ-Branchen, wie zum Beispiel die Werbewirtschaft, natürlich aber auch für Unternehmen, die Produkte im „grünen Bereich“ produzieren. Und es dürfte ebenfalls für Berater (Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwälte) gelten. Wenn diese Entwicklung anhält, werden sich Green Buildings auch für viele andere Nutzergruppen „rechnen“.