KreditAngebote zur Immobilienfinanzierung vergleichen

Wer Immobilienkredite vergleicht, schaut meist auf den effektiven Jahreszins. Doch es gibt noch andere Kriterien, die bei einem Finanzierungsangebot beachtet werden sollten.

Der erste Blick bei einem Angebot für eine Immobilienfinanzierung gilt dem Zinssatz. Das ist sinnvoll, denn bei dem effektiven Jahreszinssatz sind alle Kosten bereits mit eingerechnet. Der effektive Jahreszins sorgt für eine gewisse Transparenz und Vergleichbarkeit der Angebote. Doch neben dem Zinssatz gibt es noch weitere Faktoren, die beachtet werden sollten.

Die folgende Übersicht listet die wesentlichen Faktoren auf, die ein gutes Finanzierungs-Angebot ausmachen. Die Übersicht kann als Leitfaden genutzt werden, um das individuell beste Angebot zu finden.

Zins und Tilgung

Die übliche Form eines Darlehens ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Die monatliche Rate bleibt immer gleich, auch wenn sich mit der Zeit die Anteile aus Zins und Tilgung darin verändern. Auf diese Weise wird Planungssicherheit erreicht, da man sich jeden Monat auf eine gleichbleibende Belastung einstellen kann. Bei einem Finanzierungsangebot, das eine andere Zahlungsform vorsieht als das übliche Annuitätendarlehen, sollte der Grund hierfür kritisch hinterfragt werden.

In Zeiten niedriger Zinsen ist es zudem ratsam, gleich mit einem hohen Tilgungssatz zu starten – sofern die finanzielle Situation es zulässt. Ein Tilgungssatz von 1 Prozent ist nicht mehr Standard wie noch vor einigen Jahren. Der Vorteil eines höheren Tilgungssatzes besteht darin, dass der Kredit schneller zurückgezahlt wird, was unter dem Strich zu einer geringeren Zinsbelastung führt.

Bereitstellungszinsen

Vor allem bei Neubauprojekten ist es üblich, dass ein genehmigter Kreditbetrag erst nach und nach abgerufen wird. Nach einer gewissen Zeit – der sogenannten „bereitstellungszinsfreien Zeit“ – verlangt die Bank für das reservierte Geld einen Bereitstellungszins. Sowohl die freie Zeit als auch dieser besondere Zinssatz können stark variieren, weshalb sich eine genaue Prüfung hier doppelt lohnt.

Sondertilgungsrecht

Ein gutes Angebot einer Immobilienfinanzierung gewährt ein Sondertilgungsrecht. Die Möglichkeit der Sondertilgung bedeutet für Sie als Kreditnehmer mehr Flexibilität. Für die Bank ist es dagegen ein Nachteil, wenn Sie den Kredit schneller als vereinbart zurückzahlen. Die Bank rechnet mit regelmäßigen Einnahmen über die Laufzeit und diese eingeplanten Zinseinnahmen gehen verloren, wenn der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird.

Viele Banken räumen ein Sondertilgungsrecht ein, doch können sich die Angebote stark unterscheiden. Fragen Sie also am besten genau, wie viel Sie vorzeitig tilgen können. Marktüblich ist es zum Beispiel, einen bestimmten Betrag oder Prozentsatz jedes Jahr als Sondertilgung einbringen zu können.

Übrigens können Sie meistens auch ohne ein Recht auf Sondertilgung den Kredit vorzeitig zurückbezahlen. Sofern dies in den ersten zehn Jahren geschieht, müssen Sie jedoch die Zinsen trotzdem zahlen, welche Sie der Bank mit Unterzeichnung des Kreditvertrages zugesichert haben. Diese werden dann in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung separat fällig. Nach zehn Jahren haben Sie auch ohne Sondertilgungsrecht die Möglichkeit, den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen.

Zinsfestschreibung

Generell gilt zwar die Regel: Je länger die Laufzeit des Kredits ist, desto geringer ist der Zinssatz. Wenn der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben wird, gilt allerdings auch die Regel: Je länger die Zinsfestschreibung, umso teurer der Kredit.

Der Hintergrund ist, dass die Zinsfestschreibung nur die Bank bindet, nicht jedoch den Kreditnehmer. Nach 10 Jahren haben Sie auf jeden Fall die Möglichkeit, einen günstigeren Kredit abzuschließen und damit die Restschuld des aktuellen Kredites zu begleichen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Es lohnt sich also in jedem Fall, sich über die Marktentwicklungen zu informieren und auch mit dem Bankberater verschiedene Szenarien durchzuspielen, wann sich welche Zinsfestschreibung am ehesten für Sie lohnt.

Zuschüsse vom Staat und Fördermöglichkeiten

Es gibt viele Möglichkeiten, wie der Kauf einer Immobilie unterstützt und gefördert wird. Die Möglichkeiten reichen vom Baukindergeld über Förderdarlehen der KfW für energiesparende Baumaßnahmen bis hin zu speziellen, regionalen Förderprogrammen. In jedem guten Angebot werden diese Möglichkeiten behandelt und abgeklärt, inwieweit sie für Sie in Frage kommen.

Bewertung der Sicherheiten

Eine wesentliche Auswirkung auf Ihren Kreditzins haben die bereitgestellten Sicherheiten. Den größten Teil der Sicherheiten macht meist die Immobile selbst aus. Es ist daher relevant, wie die Bank die Immobilie bewertet hat und wie sie auf den Beleihungswert kommt.

Service und individueller Ansprechpartner

Ein weiterer Aspekt, der für ein gutes Finanzierungsangebot steht, betrifft den Service und die Kompetenz Ihres Ansprechpartners. Bei einem derart großen Projekt ist es wichtig, einen starken Partner an der Seite zu haben, dem Sie vertrauen und der Ihre individuellen Besonderheiten beachtet. Am besten gelingt dies mit einem persönlichen Ansprechpartner. Dabei ist es weniger relevant, ob dieser in der Filiale im Nachbarort oder „nur“ online verfügbar ist. Viel wichtiger ist, dass er auf Ihre persönliche Situation eingeht und Sie auch auf Einsparungsmöglichkeiten hinweist.

Kombi-Modelle meiden

Ein Kombi-Modell ist ein Darlehen, bei dem zusätzlich zum Kredit ein zweiter Vertrag abgeschlossen wird, zum Beispiel ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung. Die Tilgung fließt in das Zweitprodukt und nicht in den Kredit.

Kombi-Modelle sind nur in seltenen Fällen sinnvoll. Der größte Nachteil dieses Konstruktes besteht darin, dass nicht von Beginn an die Schuldenlast und somit die Zinsbelastung reduziert wird. Dieser Nachteil muss durch die Vorteile des Zweitprodukts erst einmal kompensiert werden. Außerdem führen Kombi-Modelle zu einer zusätzlichen Kostenbelastung und mehr Unsicherheit in der Finanzierung.

Fazit

Neben dem Zinssatz spielen eine ganze Reihe weiterer Faktoren eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Wer sich genug Zeit nimmt und verschiedene Angebote anhand der erwähnten Kriterien miteinander vergleicht, hat hierbei gute Chancen, das individuell am besten passende Angebot zu bestimmen und so dem Traum vom Eigenheim einen großen Schritt näher zu kommen.

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