GewerbeimmobilienStandortanalyse und Standortfaktoren für Unternehmen

Eine Standortanalyse hilft Unternehmen dabei, ihre Standortwahl für eine Betriebsstätte durchdacht anzugehen. Sie legt den Grundstein für ein erfolgreiches Wirtschaften.

Dafür werden verschiedene Standortfaktoren analysiert, in Relation zueinander gebracht und so die Standortqualität errechnet. Die daraus entstehenden Gutachten müssen dabei lückenlos die Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit der Standortentscheidung und des Investments darlegen. Aber worauf genau kommt es bei der Standortwahl an?

Ein Standort ist der Ort der Wertschöpfung, an dem die Produktionsfaktoren für die Leistungserstellung zusammengeführt werden. Damit handelt es sich um den geografischen Ort, an dem ein Wirtschaftsbetrieb aktiv ist, Güter erstellt oder verwertet werden und der sich durch physische, ökonomische, soziale und kulturelle Umweltbedingungen auszeichnet.

Das ökonomische Interesse an einem Standort besteht in der wirtschaftlichen Nutzung dieser Eigenschaften. Und damit dieses Potenzial voll ausgeschöpft werden kann, ist eine professionelle Standortanalyse unabdingbar. Beachtet werden müssen unter anderem:

• Bedürfnisse potenzieller Kundinnen und Kunden
• Erwartungen der Mitarbeitenden
• gute Vertriebswege
• günstige steuerliche Konditionen
• niedrige Mieten

Jedoch stellen unterschiedliche Unternehmen verschiedene Standortbedürfnisse ins Zentrum. Diese variieren je nach Immobilienmarkt und werden nicht überall gleichermaßen erfüllt.

Beispiel Logistikbranche: Grenzen potenzielle Logistikstandorte an Wohnbebauungen, ist mit erheblichen Bürgerprotesten und eventuellen Klagen aufgrund von Immissionsbelastungen oder Einwirkungen auf den Naturschutz zu rechnen. Dies kann die Realisierung einer Logistikimmobilie erheblich verzögern oder sogar verhindern.

Zudem schreitet die Automatisierung und Digitalisierung auch im Logistikbereich immer weiter voran. Hieraus resultiert ein zunehmender Bedarf an höher qualifizierten Arbeitskräften, für die ein attraktives Umfeld mit entsprechender Infrastruktur an Schulen, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten vorhanden sein muss.

Bei einer Standortanalyse müssen daher immer mehrere, teils schwer vereinbare Anforderungen in Einklang gebracht werden.

Um die Anforderungen an einen Standort in Relation zu setzen, unterscheidet man bei der Standortanalyse folgende Aspekte:

• harte und weiche Standortfaktoren
• Standortfaktoren auf Makro- und Mikroebene

Zu den harten Faktoren gehören Aspekte wie staatliche oder anderweitige Förderungsmöglichkeiten sowie die vorhandene Infrastruktur. Bei den weichen Standortfaktoren geht es um bürokratische und politische Verhältnisse oder beispielsweise um die Möglichkeit der nahen Unterbringung von Mitarbeitenden und um Kinderbetreuungsplätze.

Das unmittelbare Umfeld, meist die fußläufig erreichbaren Nachbarschaftbereiche, sind die Standortfaktoren auf Mikroebene. Dazu gehören zum Beispiel: die Grundstücksgröße und -verfügbarkeit, die kleinräumige Verkehrsanbindung oder das Nutzerumfeld. Das ist die unmittelbare Umgebung, die für die Beurteilung des zu betrachtenden Grundstücks relevant ist.

Der Makrostandort beschreibt den großräumigen Wirtschafts- oder Verflechtungsraum, in dem das Grundstück sich befindet. Bei Bedarf wird hier auch die weitere internationale Anbindung betrachtet. Beispiel hierfür sind:

• die Kaufkraft des Einzugsgebiets,
• die Beschäftigungsquote in der Region,
• die Verkehrsanbindung,
• Verfügbarkeit von Arbeitskräften,
• Entfernung zu Wohngebieten,
• Grundstückspreise,
• ÖPNV-Anbindung,
• 24-h-Betrieb, sieben Tage die Woche etc.

Allerdings existiert keine einheitliche Definition zur Abgrenzung dieser Ebenen, weshalb die räumliche Abgrenzung für jede Untersuchung individuell unter Bezugnahme der regionalen Gegebenheiten sowie des Untersuchungsobjekts und der Entwicklungsziele erfolgen muss. Kurz gesagt: Bei einer Standortanalyse ist nicht nur die Expertise des Gutachters essenziell, auch die Prioritäten auf Unternehmensseite müssen klar definiert sein.

Beispiele: Standortfaktoren für unterschiedliche Branchen

Sind bei Forschungseinrichtungen vorwiegend eine gute Infrastruktur, attraktive und grüne Wohngegenden sowie Kinderbetreuungsplätze für potenzielle Mitarbeiter eines Unternehmens wichtig, dann müssen etwa höhere Mieten und hohe Umweltschutzanforderungen in Kauf genommen werden.

Suchen Logistikunternehmen einen Standort, dann sind primär große Flächen für Lagerhallen, niedrige Mieten und eine gute Verkehrsanbindung – zum Teil auch international – bei der Wahl des Standortes ausschlaggebend.

Standortfaktoren, das heißt die variablen standortspezifischen Bedingungen, können sich positiv oder negativ auf die Entwicklung eines Unternehmens auswirken. Sie sind daher als wirtschaftliche Vor- und Nachteile zu verstehen, die sich bei der Niederlassung eines Betriebes an einem bestimmten Standort einstellen.

Standortfaktoren können sich in ihrer Ausprägung und Relevanz im Laufe der Zeit verändern können, zum Beispiel durch:

• das Auftreten neuer lokaler Konkurrenten,
• verbesserte Transport-, Informations- und Kommunikationssysteme oder
• politische Weichenstellungen (zum Beispiel Enteignungen oder ein Mietpreisdeckel).

Hierdurch kann ein einst optimaler Standort suboptimal werden – für Banken und Investoren als auch für Stakeholder und Unternehmer selbst. Die langfristige Attraktivität des Unternehmensstandortes ist jedoch von höchster Wichtigkeit.

Die Gutachten, in denen die Ergebnisse der Standortanalyse zusammengefasst werden, müssen daher langfristig überzeugend sein und die Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit der Standortentscheidung und des Investments auf mehrere Jahre darlegen. Dafür braucht es nicht nur Standortkenntnisse, sondern auch Marktkenntnisse und viel Erfahrung.

Standort- und Marktanalyse, das heißt die fundierte Beschaffung und Aufbereitung von Informationen über Standorte und Immobilienmärkte, bedingen einander. Aufgrund der Eigenschaften von Immobilien wie spezifische Nutzeranforderungen, Langlebigkeit, Standortgebundenheit herrscht nicht nur eine sehr enge Bindung zwischen Markt und Standort, sondern jede Immobilie wird zu einem einmaligen Gut. Diese Heterogenität lässt sich in drei Bereiche unterteilen:

• Immobilienart: Wohnen (Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser), Gewerbe (Büro-, Einzelhandelsimmobilien, Gastronomie sowie Produktions-, Industrie- und Logistikimmobilien) sowie Sondernutzungen (Verkehrs- und Infrastrukturimmobilien, Sozialimmobilien, Hotels, Microliving, Studierendenwohnungen),
• Ausstattung und Beschaffenheit: luxuriös bis einfach-zweckmäßig,
• Lage (geografischer Markt): Makro- und Mikroebene zur Beschreibung der Rahmenbedingungen des Umfelds (klassische Standortfaktoren).

Dies bedeutet, dass die Anforderungen in München an einen Technikkonzern andere sind als die eines E-Fulfillment-Centers in Thüringen. Diese enge gegenseitige Abhängigkeit zwischen Unternehmensart und Standort bedeuten zudem, dass sich die Standortanalyse entweder an den Anforderungen des ausgewählten Immobilienmarktes orientieren muss oder auf Basis der Standortanalyse ein passender Immobilienmarkt zu finden ist.

Damit ein Unternehmen schlussendlich zum Erfolg wird, sind zudem die Kapitalseite einzubeziehen und unter Beachtung der Rahmenbedingungen wettbewerbsfähige Konzepte zu entwickeln. So lassen sich verschiedene Szenarien identifizieren, auf die eine Standortanalyse abzielen kann:

• Standort sucht Projektidee und Kapital
• Projektidee sucht Standort und Kapital
• Kapital sucht Projektidee und Standort

Die Entwicklung einer passenden Machbarkeitsstudie für Unternehmen basiert also gleichzeitig sowohl auf einer Markt- als auch einer Standortanalyse (Chancen und Risiken), die durch eine Potenzial- und Wettbewerbsanalyse (Stärken und Schwächen) einzuordnen und durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu finalisieren ist.

Nur so kann ein passender Unternehmensstandort gefunden und durch eine Standortanalyse den Grundstein für den Unternehmenserfolg gelegt werden.