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ChecklisteDas sollten Sie bei gewerblichen Mietverträgen beachten

Gewerbliche Mietverträge müssen bestimmte Regelungen enthalten. Diese müssen Mieter und Vermieter beim Vertragsabschluss klären und festlegen, sonst drohen gravierende wirtschaftliche Nachteile.

Mietgegenstand

Ein günstiger oder ungünstiger Flächenmaßstab kann entscheidend sein für eine optimale Mietsache oder eine Fehlinvestition. Deshalb ist auf entsprechende Angaben im Mietvertrag zu achten. Ebenso darauf, ob in den Planskizzen ein normierter Flächenmaßstab Verwendung findet, richtig benannt und durchgängig angewandt ist – oder ob es sich um ein „selbst gestricktes“ Aufmaß handelt. Siehe dazu DIN 277 (Stand Februar 2005) oder die Richtlinie MF/G (Stand 01.05.2012) zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif).

Vertragsparteien

Der bekannte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt nicht, wenn der Vermieter nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Das bedeutet: Im Falle einer Veräußerung geht der Mietvertrag dann nicht kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Das gilt auch, wenn ein vermietender Eigentümer bereits vor der Übergabe an den Mieter weiterveräußert. Bei Eigentumswechsel muss der Mieter im Besitz der Wohnung sein (§ 566 Abs. 1 BGB). Die Einsicht ins Grundbuch ist also wichtig. Vertragliche Regelungen für die Zeit bis zur Umschreibung des Eigentums sind dennoch meist erforderlich. Die gesetzlichen Regelungen sind abdingbar, das heißt, es können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Untervermietung

Bei einer unberechtigten Untersagung der Untervermietung durch den Vermieter, kann der Untermieter gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Aber: Genau dieses Recht wird oft vertraglich ausgeschlossen, obwohl im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Vermieter nur aus wichtigem Grund – begründet in der Person des Untermieters – die Zustimmung zur Untervermietung untersagen darf. In einem Formularmietvertrag ist der gänzliche Ausschluss dieses Kündigungsrechts aber unwirksam!

Vertragslaufzeit und gesetzliche Schriftform

Wenn der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, muss die Schriftform eingehalten werden. Sonst ist auch ein langfristig abgeschlossener Vertrag vorzeitig mit 6-Monats-Frist zum Quartalsende kündbar. Gleiches gilt für Schriftformmängel, wie zum Beispiel: Mietvertrag und Anlagen bilden keine Einheit, Mietgegenstand ist nicht korrekt bezeichnet. Deshalb: Eine sogenannte Schriftformheilungsklausel ist sinnvoll, aber kein Allheilmittel! Insbesondere bindet sie nicht auch den Erwerber des Grundstücks, auf dem die Mietsache liegt, wie der BGH im Januar 2014 entschieden hat.

Gebäude und Ausstattung

Die Beschreibung des Mietobjekts ist von herausragender Bedeutung für die Qualität und letztendlich relevant für die Angemessenheit des Mietpreises. Das gilt insbesondere für die Bereiche Klimatechnik, Schallschutz, Wärmedämmung. Vermieter sollten diese Darstellungen so lesbar und verständlich wie möglich gestalten – und Mietinteressenten wird empfohlen, sich gegebenenfalls von einem Architekten, Bauingenieur oder sachkundigen Dritten beraten zu lassen. Im Falle von Unklarheiten können für den Vermieter spätere wesentliche Änderungen der Mietsache oft nicht unerhebliche zusätzliche Herstellungs- und Fertigstellungskosten mit sich bringen. Für den Mieter ergibt sich häufig die Situation, erst über eine Erweiterung oder Veränderung der Ausstattung eine verbesserte Qualität der Mietsache erreichen zu können.

Bauantrag

Wenn für die Baugenehmigung (wie üblich) der Vermieter verantwortlich ist, sollte unbedingt frühzeitig geregelt werden, welche Auflagen seitens der Bauaufsicht, verbunden mit welchen Kosten, zu erwarten sind und wie die Risikoverteilung dieser Kosten zwischen den Vertragsparteien ausgestaltet sein soll. Im Zweifel hat der Vermieter die Baugenehmigung mit allen Auflagen zu erfüllen, und zwar auf eigene Kosten und Risiko.

Mietzweck

Grundsätzlich hat der Vermieter dafür einzustehen, dass dem Mieter die vereinbarte Nutzung des Mietobjekts auch ermöglicht wird. In jedem Falle müssen die allgemeine Beschaffenheit und die Lage des Objekts hierfür geeignet sein. Mögliche Risiken einer Nutzungsbeschränkung müssen im Vertrag so exakt wie möglich zwischen dem Herstellungsrisiko und dem Verwendungsrisiko abgegrenzt werden. Das Herstellungsrisiko trägt grundsätzlich der Vermieter, das Geschäfts- oder Verwendungsrisiko grundsätzlich der Mieter.

Betriebspflicht und Konkurrenzschutz

Die Beschreibung des Mietzwecks hat direkte Auswirkungen auf Regelungen zur vereinbarten Inbetriebnahme des Mietobjekts. Ist das fixiert, hat der Mieter kaum Möglichkeiten, nachträglich Unzumutbarkeitsgründe gegen die Verpflichtung zur Aufrechterhaltung eines laufenden Geschäftsbetriebs einzuwenden. Konkurrenzschutz steht dem Mieter auch ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung zu (immanenter Konkurrenzschutz). Der Mieter genießt mindestens den Schutz gegenüber Konkurrenten auf dem gleichen Grundstück und auf einem dem Vermieter gehörenden Nachbargrundstück, wenn dort dieselben Hauptsortimente präsentiert und dieselben Kundenkreise angesprochen werden.

Mietbeginn und Mietdauer

Üblicherweise wird eine Festmietzeit vereinbart, und ebenso ist gängig, dem Mieter ein einmaliges oder mehrfaches Optionsrecht auf Verlängerung der Mietzeit einzuräumen. Dabei sollte die Frist zur Ausübung des Optionsrechts nicht auf denselben Zeitpunkt gelegt werden, zu dem der Mieter der automatischen Verlängerung der Mietzeit mangels Widerspruchs beziehungsweise Kündigung entgegenwirken könnte. Denn sonst entsteht Verwirrung, wenn am letzten Tage des Mietverhältnisses einerseits die Option vom Mieter ausgeübt und andererseits vom Vermieter das Mietverhältnis gekündigt wird.

Übergabe

Zu vermeiden sind Formulierungen, wonach dem Mieter das Mietobjekt bekannt ist. Es sollte in jedem Falle ein Protokoll mit einem möglichst exakten Status des Zustandes der Mietsache gefertigt werden. Denn zu beachten ist, dass das Übergabeprotokoll später meist das Spiegelbild des Inhalts der Rückgabeverpflichtungen ist. Hilfreich ist, den Zustand der Mietsache durch eine Videodokumentation (als Protokollanlage) zu vereinbaren und von einem entsprechenden Fachmann erstellen zu lassen. Bei Rückgabe stellt sich sonst die oft nicht mehr aufklärbare Frage: Wie war der Zustand bei Übergabe wirklich? Beweispflichtig ist dann der Vermieter.

Mietzins und Gestaltungsspielräume

Sogenannte Freimonate (mietfreie Zeit) sollten aus der Sicht des Mieters auf mehrere Jahre verteilt werden. Auch mit anderen Nuancen der Vertragsgestaltung können sich die Vertragsparteien wirtschaftliche Vor- oder Nachteile „erarbeiten“: Wenn etwa eine automatische Wertsicherung erst dann greifen soll, wenn der Verbraucherpreisindex eine bestimmte Schwelle überschritten hat (z.B. 5 Prozent Veränderung), so schützt das den Mieter vor kontinuierlicher jährlicher Mietanpassung, die derzeit immer (noch) eine Erhöhung bedeutet. Häufig wird der Mieter auch verhandeln, dass die Wirkung der Mietpreisänderung erst eintritt, wenn der Vermieter ihm eine entsprechende Nachricht zukommen lässt. Merke: Dann kann sich die Miete nicht rückwirkend ändern.

Hinweis: Oft vereinbaren Mietvertragsparteien immer noch sogenannte Punkteregelungen (statt Prozentregelungen), obwohl die entsprechenden Erhebungen über Punktwerte vom Statistischen Bundesamt schon seit 2002 nicht mehr veröffentlicht werden. Die Umrechnung erschwert und verhindert insbesondere zum Nachteil des Vermieters häufig die Handhabung praktikabler Wertsicherungsklauseln. Vorsorglich sollte in jedem Falle auch für einen Optionszeitraum die Anwendbarkeit der automatischen Wertsicherungsklausel ausdrücklich vereinbart werden.

Nebenkosten

Da der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Nebenkosten kostendeckend zu kalkulieren, sollten sich Mieter vor unrealistisch (niedrigen) Vorauszahlungen dadurch schützen, dass sie sich vor Vertragsabschluss die letzten zwei oder drei Nebenkostenabrechnungen für das Objekt vorlegen lassen. Zu warnen sind Mieter im Übrigen vor der Kappung oder Deckelung von Nebenkosten: Der vermeintliche Schutz entpuppt sich oft als Offenbarung unwirtschaftlicher Gebäude. Denn die Deckelung oder Kappung wird gelegentlich teuer bezahlt durch ein Ausdünnen der in einzelnen Nebenkostenpositionen enthaltenen Dienstleistungen. Grundsätzlich gilt, dass nur präzise im Vertrag definierte Nebenkosten umgelegt werden können. Generalklauseln sind zu vermeiden; Ausnahme: Der bloße Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung (Aufstellung der Betriebskosten) reicht aus, um alle dort genannten Betriebskosten umlegbar zu vereinbaren. Diese Aufstellung erfasst aber nicht abschließend alle für das Mietobjekt tatsächlich anfallenden Kosten und ist daher gegebenenfalls zu erweitern.

Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung

Zu einer erfolgreichen Vermietung gehört die Vereinbarung über die Teilhabe des Mieters an den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nicht exklusiv vermieteter Flächen, also gebäudetechnische Einrichtungen, Gemeinschaftsflächen etc. In diesem Vertragsbereich ist „Verhandlungsmasse“ vorhanden: 8 bis 10 Prozent einer Jahresnettomiete werden hier (noch) als üblich angesehen. In diesem Umfang können die Kosten auf den Mieter abgewälzt werden. Was das in Zahlen bedeutet, sollte man sich durch einen Vergleich mit den tatsächlichen in den letzten zwei bis drei Jahren entstandenen Kosten deutlich machen. Da sehr umstritten ist, ob die Erneuerung zur Instandsetzung zählt, können Mieter hier „punkten“, indem sie verhandeln, dass die Kosten der Erneuerung nicht mehr reparabler Gebäudeteile oder Einrichtungen vom Vermieter zu tragen sind. Umgekehrt können Vermieter durch kluge Vertragsgestaltung eine durch solche Kosten ungeschmälerte Rendite erwirtschaften. Kosten der Inspektion und Wartung sind jedenfalls nur dann wirksam auf den Mieter zu übertragen, wenn die einzelnen zu wartenden Gegenstände bzw. Einrichtungen präzise bezeichnet sind.

Sicherheitsleistung

Während der Bundesgerichtshof im Mai 2014 Vereinbarungen für unzulässig erklärt hat, wonach die Mietsicherheit (Kaution) für Wohnungen auch während des laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter in Anspruch genommen werden können – obwohl ein geltend gemachter Anspruch weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt ist –, gilt das nach wie vor für gewerbliche Mietverhältnisse nicht. Der gewerbliche Mieter sollte deshalb versuchen, das BGH-Urteil vom 07.05.2014 in analoger Anwendung zu vereinbaren. Denn dann dürfte der Vermieter auch im gewerblichen Mietverhältnis während der Dauer dieses Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zurückgreifen; es sei denn, die Verwertung dient der Erfüllung unstreitiger oder rechtskräftig zuerkannter Ansprüche.

Rückgabe der Mietsache

Zu optimistisch vertrauen viele Vermieter darauf, dass der Mieter ihnen im Zweifel die Rückgabe der Mietsache in einem Zustand schuldet, den der Vermieter auch einem Nachfolgemieter präsentieren kann. Dem ist allerdings – rechtlich und in der Praxis – nicht so: Nur im Rahmen von Individualvereinbarungen kann der Vermieter vom scheidenden Mieter einen Neuvermietungszustand verlangen. Das ist in der Regel kaum durchsetzbar. Formularmäßige Klauseln zur Endrenovierung sind auch in der Gewerberaummiete unwirksam. Gefährlich ist es übrigens für beide Parteien, zu spät mit den Verhandlungen über die Rückgabekonditionen zu beginnen.

Jede Partei sollte zunächst für sich ein Best- und Worst-Case-Szenario erstellen und dabei in der Gewichtung und Veranschlagung der Kosten deutlich trennen zwischen Rückbau, Instandsetzung, (gegebenenfalls) Schadensbeseitigung und Schönheitsreparaturen, und erst dann in die Verhandlungen über die Abwicklung eintreten. Diese Vorbereitung muss früh gewährleistet werden, am besten spätestens etwa sechs bis acht Monate vor Vertragsende.

Dazu im Management-Handbuch

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