Checkliste GewerbemietvertragWas bei einem gewerblichen Mietvertrag zu beachten ist

Gewerbliche Mietverträge müssen bestimmte Regelungen enthalten. Diese müssen Vermieter und Mieter klären und im Vertrag festlegen. Sonst drohen gravierende wirtschaftliche Nachteile.

Vertragsparteien

Der bekannte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt nicht, wenn Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind. Das bedeutet: Bei Nichtidentität geht im Falle einer Veräußerung der Mietvertrag dann nicht kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Das gilt auch, wenn ein vermietender Eigentümer bereits vor der Übergabe an den Mieter weiter veräußert. Bei Eigentumswechsel muss der Mieter im Besitz der Mietsache sein. Der Nachweis der Stellung des Vermieters entweder als Eigentümer oder zumindest als derjenige, der mit Zustimmung des Eigentümers vermietet, ist also wichtig. Vertragliche Regelungen für die Zeit bis zur Umschreibung des Eigentums sind dennoch meist erforderlich. Die gesetzlichen Regelungen sind abdingbar. Das heißt, es können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Mietgegenstand: Mietfläche

Ein günstiges oder ein ungünstiges Flächenverhältnis kann entscheidend sein für die optimale Mietsache oder umgekehrt für eine Fehlinvestition. Auch deshalb sollten frühzeitig aussagekräftige Planunterlagen vorliegen. Sodann ist auf exakte Angaben (Flächenplan, Aufmaß) im Mietvertrag zu achten. Toleranzen bei den Flächenabweichungen, die nicht zu einer Anpassung der Miete führen sollen, ohne Kenntnis der Pläne zu verhandeln, macht wenig Sinn.

Zu prüfen ist auch, ob in den Plänen ein normierter Flächenmaßstab Verwendung findet, richtig benannt und durchgängig angewandt ist – oder ob es sich um ein „selbst gestricktes“ Aufmaß handelt. Herangezogen werden können Flächen aus dem Flächenvorrat der DIN 277-1 (Stand Januar 2016) oder auch die Richtlinie MFG (Stand 1.6.2017) zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif). Die Ergebnisse unterschiedlicher Flächenberechnung können gravierend sein für den Grad der Anrechenbarkeit von Flächen und damit auch für die Beurteilung der Angemessenheit der Miete.

Mietgegenstand: Ausstattung

Qualität und Ausstattung des Mietgegenstands sind von herausragender Bedeutung für eine optimale Nutzung und die Marktgerechtheit der Miete. Deshalb sollte so früh wie möglich die Bau-und Ausstattungsbeschreibung Gegenstand der Verhandlungen werden. Das gilt insbesondere für die Bereiche Klimatechnik, Schallschutz, Wärmedämmung. Diese Darstellungen sollten so lesbar und so verständlich wie möglich gestaltet werden. Mietinteressenten sind gut beraten, wenn sie sich insoweit bei Fehlen eigener Sachkunde von einem Architekten, Bauingenieur oder sachkundigen Dritten die Darstellungen erläutern lassen.

Genau geregelt werden sollte dabei insbesondere auch das Schicksal von „Sonderwünschen“ des Mieters (Kosten, Genehmigungsrisiko, Rückbau).

Mietgegenstand: Bauantrag und Nutzungsänderungsantrag

Wenn für die Beschaffung der Baugenehmigung oder Nutzungsänderungsgenehmigung – wie üblich – der Vermieter verantwortlich ist, sollte unbedingt frühzeitig geregelt werden, welche Auflagen seitens der Bauaufsicht, verbunden mit welchen Kosten, zu erwarten sind. Es sollte auch geregelt werden, wie die Verteilung dieser zusätzlichen Kosten zwischen den Vertragsparteien ausgestaltet sein soll. Im Zweifel hat der Vermieter die Baugenehmigung mit allen Auflagen zu erfüllen. Und zwar auf eigene Kosten und Risiko. Während dem Mieter das Risiko der Beschaffung von öffentlich-rechtlichen Genehmigungen für von ihm durchzuführende oder auf seinen (Sonder-)Wunsch hin vom Vermieter auszuführende bauliche Veränderungen übertragen wird.

Mietzweck

Grundsätzlich hat der Vermieter dafür einzustehen, dass dem Mieter die vereinbarte Nutzung des Mietobjekts auch ermöglicht wird. In Zeiten von COVID-19 wird heftig darum gerungen, ob eine amtliche Verfügung einer Nutzungsuntersagung oder eine Einschränkung des Zugangs oder des Gebrauchs einen zum Mietminderung berechtigenden Mangel darstellt – oder ob im Falle einer Ablehnung eines Mangels die Anwendung der Regeln über die Anpassung des Mietvertrages an eine geänderte Geschäftsgrundlage in Betracht kommt.

In jedem Falle müssen, unabhängig von COVID-19, die allgemeine Beschaffenheit und die Lage des Objekts für die vereinbarte Nutzung geeignet sein. Mögliche Risiken einer Nutzungsbeschränkung müssen im Mietvertrag so exakt wie möglich das Herstellungsrisiko und das Verwendungsrisiko abgrenzen. Das Herstellungsrisiko trägt grundsätzlich der Vermieter, das Geschäfts- oder Verwendungsrisiko grundsätzlich der Mieter.

Betriebspflicht und Konkurrenzschutz

Die Beschreibung des Mietzwecks hat direkte Auswirkungen auf Regelungen zur vereinbarten Inbetriebnahme des Mietobjekts. Ist eine Betriebspflicht fixiert, hat der Mieter kaum Möglichkeiten, nachträglich Unzumutbarkeitsgründe gegen die Verpflichtung zur Aufrechterhaltung eines laufenden Geschäftsbetriebs einzuwenden.

Konkurrenzschutz steht dem Mieter auch ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung zu (immanenter Konkurrenzschutz). Dabei genießt der Mieter mindestens den Schutz gegenüber Konkurrenten auf dem gleichen Grundstück und auf einem dem Vermieter gehörenden Nachbargrundstück, wenn dort dieselben Hauptsortimente präsentiert und dieselben Kundenkreise angesprochen werden. Häufig wird die Gewährung von Konkurrenzschutz vertraglich ausgeschlossen, jedoch ist hier Vorsicht geboten. Kombinierte Klauseln aus Betriebspflicht/ Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes in Einkaufscentern sind unzulässig.

Untervermietung

Der Kreis der Nutzungsberechtigten sollte bereits im Mietvertrag konkret bezeichnet sein. Geschieht das nicht, besteht Streitpotenzial. Nach einer unberechtigten Untersagung der Untervermietung durch den Vermieter kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Der gänzliche Ausschluss des Kündigungsrechts in einem Formularvertrag bei verweigerter Zustimmung zur – berechtigten - Untervermietung ist unwirksam.

Vertragslaufzeit und gesetzliche Schriftform

Wenn der Mietvertrag die gesetzliche Schriftform nicht einhält und für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, so gilt er für unbestimmte Zeit. Es kann dann auch ein langfristig abgeschlossener Vertrag vorzeitig mit – grob formuliert – 6-Monatsfrist minus 3 Werktage zum Quartalsende gekündigt werden (wenn nicht ausnahmsweise eine derartige Kündigung treuwidrig wäre).

Es gibt Gesetzesinitiativen, die das ändern und zukünftig nur noch dem Erwerber und nicht mehr den Vertragsparteien das Recht gewähren wollen, sich auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform zu berufen und den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Auch wenn allgemein das Problembewusstsein für die Schriftformproblematik gewachsen ist, sollten typische Fehler vermieden werden wie: Mietvertrag und Anlagen bilden keine gedankliche Einheit; der Mietgegenstand ist nicht identifizierbar; bei mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern unterzeichnen nicht alle.

Auch aktuell noch häufig anzutreffende Schriftformheilungsklauseln helfen nicht, denn sie sind unwirksam.

Mietzeit und Mietdauer

Üblicherweise wird eine Festmietzeit vereinbart und dem Mieter wird ein einmaliges oder mehrfaches Optionsrecht auf Verlängerung der Mietzeit um einen bestimmten Zeitraum eingeräumt. Meist wird dann auch vereinbart, dass für die Optionszeit die Regelungen des Mietvertrags (einschließlich derjenigen zur Miethöhe und zur Wertsicherung) weitergelten.

Dabei sollte die Frist zur Ausübung des Optionsrechts nicht auf denselben Zeitpunkt gelegt werden, zu dem der Mieter einer automatischen Verlängerung der Mietzeit durch Widerspruch oder Kündigung entgegenwirken könnte. Denn sonst entsteht Verwirrung, wenn am letzten Tag des Mietverhältnisses einerseits die Option vom Mieter ausgeübt wird, und andererseits vom Vermieter das Mietverhältnis ordentlich gekündigt wird.

Anmietrechte, Sonderkündigungsrechte

Vermieter suchen Investitionssicherheit, Mieter wollen Flexibilität. Hierzu können bereits im Mietvertrag Ansprüche des Mieters auf zukünftig freiwerdende Flächen im Objekt verankert werden, und zwar entweder zu gleich bleibenden oder auch zu geänderten Konditionen gegenüber dem Ursprungsmietvertrag.

Bei langfristigen Mietverträgen werden auch immer wieder Sonderkündigungsrechte des Mieters verhandelt, die ihm die Möglichkeit eines vorzeitigen Ausscheidens aus dem Mietverhältnis sichern. Das ist dann aber in der Regel mit einem Entschädigungsanspruch des Vermieters (Pönale) für die entgangenen Mieten verknüpft.

Übergabe

Wird die Mietsache erst errichtet (Vermietung vom Reißbrett), so ist häufiger Diskussionspunkt der vertragsgerechte Zeitpunkt der Übergabe. Hier sollten die Parteien exakte Regelungen über den Zeitkorridor für die Übergabe, den Spätesttermin und die Folgen dessen Nichteinhaltung (Vertragsstrafe, Kündigungsrecht) treffen.

Zu vermeiden sind Formulierungen, wonach dem Mieter das Mietobjekt bekannt ist. Wenn dann auch noch auf die Erstellung eines Übergabeprotokolls verzichtet wird, fehlt es an einem exakten Status des Zustands der Mietsache bei Übergabe. Streit über Mängel und die Verantwortung für diese ist ebenso vorprogrammiert wie der Streit, wie die Mietsache ausgestattet war und wie sie dementsprechend zurückzugeben ist (Rückbauthematik). Das Übergabeprotokoll ist später meist das Spiegelbild des Inhalts der Rückgabeverpflichtungen.

Hilfreich ist es, den Zustand der Mietsache nicht nur durch ein Übergabeprotokoll, sondern auch durch eine Videodokumentation als Protokollanlage zu vereinbaren und von einem entsprechenden Fachmann erstellen zu lassen und zu regeln, dass sich jede der Parteien auf den Inhalt dieser Dokumentation berufen kann.

Liegen bei der Rückgabe keine Beweise sichernden Dokumente vor, wie der Zustand bei Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses war, ist der Vermieter beweispflichtig dafür, dass der Mieter nicht vertragsgerecht zurückgegeben hat.

Miete, Wertsicherung und Gestaltungsspielräume

Sogenannte Freimonate (mietfreie Zeit) sollten aus der Sicht des Vermieters ab Mietbeginn gewährt werden, aus der Sicht des Mieters auf mehrere Jahre verteilt werden (Einsparung einer dann höheren Miete bei Wertsicherung).

Auch mit anderen Nuancen der Vertragsgestaltung können die Vertragsparteien wirtschaftliche Vor- oder Nachteile „erarbeiten“: Eine automatische Wertsicherung soll nach der Vereinbarung erst dann greifen, wenn der Verbraucherpreisindex eine bestimmte Schwelle überschritten hat (zum Beispiel fünf Prozent Veränderung). Das schützt den Mieter vor kontinuierlicher jährlicher Mietanpassung, die derzeit (noch) eine Erhöhung bedeutet.

Häufig wird der Mieter auch verhandeln, dass die Wirkung der Mietpreisänderung erst eintritt, wenn der Vermieter ihm eine entsprechende Nachricht zukommen lässt. Dann kann sich die Miete nicht rückwirkend ändern.

Oft vereinbaren Mietvertragsparteien immer noch sogenannte Punkteregelungen (statt Prozentregelungen), obwohl die entsprechenden Erhebungen über Punktwerte vom Statistischen Bundesamt schon seit 2002 nicht mehr veröffentlicht werden. Die Umrechnung erschwert daher insbesondere zum Nachteil des Vermieters so häufig die Handhabung praktikabler Wertsicherungsklauseln.

Nicht zulässig sind, trotz entgegenstehender Marktgepflogenheiten, indexierte Staffelmieten. Zulässig ist es lediglich, die letzte Staffel zu indexieren.

Übersehen wird auch oft, dass die wirksame Vereinbarung einer automatischen Wertsicherungsklausel grundsätzlich voraussetzt, dass das Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters nicht vor Ablauf von zehn Jahren ordentlich gekündigt werden kann (Mietzeit und Option zusammengerechnet). Gerade wenn der Mieter beabsichtigt, im Laufe des Mietverhältnisses ein Untermietverhältnis einzugehen und hierbei die automatische Wertsicherungsklausel „mitnehmen“ will, scheitert das dann, wenn die Laufzeit des Untermietverhältnisses im Sinne des hier gültigen Preisklauselgesetzes zu kurz ist.

Nebenkosten

Mieter sollten die vom Vermieter vorgeschlagene Nebenkostenvorauszahlung hinterfragen. Der Vermieter darf zwar grundsätzlich nur wirtschaftlich vertretbare Nebenkosten verursachen, ist andererseits aber nicht verpflichtet, die Nebenkosten kostendeckend zu kalkulieren. Die tatsächlichen Nebenkosten könnten auch deutlich höher liegen. Für Mieter kann es Sinn machen, sich vor Vertragsabschluss die letzten zwei oder drei Nebenkostenabrechnungen für das Gesamtobjekt und die sich hieraus für die Mietflächen ergebenden anteiligen Kosten vorlegen zu lassen.

Eine Kappung oder Deckelung von Nebenkosten kann ein zweischneidiges Schwert sein. Einerseits können niedrige Nebenkostensockel die Vermarktung für den Vermieter erleichtern. Andererseits entpuppt sich der vermeintliche Schutz manchmal als Offenbarung unwirtschaftlicher Gebäude. Denn die Deckelung oder Kappung wird gelegentlich teuer bezahlt durch ein Ausdünnen der in einzelnen Nebenkostenpositionen enthaltenen Dienstleistungen.

Trotz Lockerung der Rechtsprechung können grundsätzlich nur präzise im Vertrag definierte Nebenkosten umgelegt werden. Generalklauseln sind gefährlich und zu vermeiden. Eine Ausnahme gilt: Der bloße Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung (Aufstellung der Betriebskosten) reicht aus, um alle dort genannten Betriebskosten umlegbar zu vereinbaren. Für gewerbliche Mietobjekte ist aber diese Aufstellung meist nicht ausreichend. Denn sie erfasst nicht abschließend alle für das Mietobjekt tatsächlich anfallenden Kosten und ist daher gegebenenfalls zu erweitern. So fallen in der Regel auch Objektbewachungskosten und Hausverwaltungskosten an (letztere werden meist in Form eines prozentualen Anteils an der Miete vereinbart).

Sicherheitsleistung

In Zeiten niedriger Zinsen und abhängig von der Größe des Objekts kommen auch in gewerblichen Mietverträgen nicht selten Barkautionen zum Tragen.

Wird dem Mieter wahlweise auch die Stellung einer Bürgschaft gestattet, wird der Vermieter in der Regel verlangen, dass eine Bürgschaft auf erstes Anfordern gestellt wird. Den Verhandelnden ist zu empfehlen, sich möglichst frühzeitig auf einen exakten Wortlaut der Bürgschaft zu verständigen, um Leerlauf zu verhindern.

Sowohl auf Vermieter- wie auch auf Mieterseite gibt es immer wieder Missverständnisse über das Recht des Vermieters zur Verwertung der Sicherheitsleistung während der Mietzeit. Das Recht zur Inanspruchnahme besteht auch im Rahmen von gewerblichen Mietverhältnissen nur wegen titulierter oder unstreitiger Ansprüche des Vermieters.

Rückgabe der Mietsache

Zu optimistisch vertrauen viele Vermieter darauf, dass der Mieter ihnen im Zweifel die Rückgabe der Mietsache in einem Zustand schuldet, den der Vermieter auch einem Nachfolgemieter präsentieren kann. Dem ist allerdings rechtlich nicht so: Nur im Rahmen von Individualvereinbarungen kann der Vermieter vom scheidenden Mieter einen Neuvermietungszustand verlangen. Das ist in der Regel kaum durchsetzbar. Formularmäßige Klauseln zur Endrenovierungsverpflichtung sind auch in der Gewerberaummiete unwirksam.

Schon im Rahmen der Vertragsverhandlungen ist für Sonderwünsche des Mieters und Mietereinbauten wichtig zu wissen: Bauliche Veränderungen müssen auch dann zurückgebaut werden, wenn der Vermieter die baulichen Veränderungen ausdrücklich genehmigt hat. Diese Genehmigung ersetzt nicht die Zustimmung zum Verbleib der Ein- und Umbauten am Vertragsende. Entscheidend ist, ob der Vermieter ausdrücklich und nachweislich auf den Rückbau verzichtet hat. Der Mietvertrag sollte zum Procedere die notwendigen Modalitäten formulieren.

Gefährlich ist es übrigens für beide Parteien, zu spät mit den Verhandlungen über die Rückgabekonditionen zu beginnen. Taktische Überlegungen zur Zurückhaltung können zu Zeitnot führen und teuer werden. Es kann Sinn machen, wenn jede Partei zunächst für sich ein best-case- und ein worst-case-Szenario erstellt und dabei in der Gewichtung und Veranschlagung der Kosten deutlich trennt zwischen Rückbau, Instandsetzung, Schadensbeseitigung und Schönheitsreparaturen. Mit diesen Überlegungen  treten die Parteien dann in die Verhandlungen über die Abwicklung ein. Diese Vorbereitung sollte frühzeitig erfolgen: Je nach Größe und Komplexität sechs bis acht Monate vor Vertragsende.

Dazu im Management-Handbuch

Ähnliche Artikel

Gesundheitstipps